Chúng tôi mua những ngôi nhà xấu xí! Sự thật xấu xí họ đang giấu bạn

Câu chuyện này ban đầu được xuất bản trên ProPublica bởi Anjeanette Damon , Byard Duncan và Mollie Simon . Đồng xuất bản với The Dallas Morning News và Shelterforce . Sarah Smith đóng góp báo cáo. Hình minh họa Ug Spot của Carlo Cadenas cho ProPublica.

Cory Evans rất thành thạo cuốn sách HomeVestors of America khi anh đến một ngôi nhà ở ngoại ô Los Angeles vào ngày 4 tháng 11 năm 2016. Việc nhượng quyền thương mại của anh với công ty “We Buy Ugly Houses” đã thực hiện hơn 50 giao dịch trong hai năm trước đó .

Patriot Holdings sẽ sớm trở thành một trong những thương hiệu nhượng quyền thành công nhất của công ty khi đi theo chiến lược của HomeVestors là tìm kiếm những chủ nhà trong tình thế tuyệt vọng, sau đó thuyết phục họ bán nhanh.

Chủ nhà, Corrine Casanova, đã cùng chồng mua căn nhà gỗ ba phòng ngủ ở Baldwin Park vào năm 1961 và hiện sở hữu nó hoàn toàn. Sau khi nuôi ba đứa con ở đó, cô chỉ còn vài ngày nữa là rời khỏi nơi đó để đến một cơ sở trợ giúp sinh hoạt và đã gọi đến số điện thoại trên quảng cáo của HomeVestors.

Cô nói với người phụ nữ trả lời điện thoại: “Tôi đang tự hỏi liệu tôi có thể ước tính được giá trị căn nhà của mình hay không”. “Chồng tôi mất rồi, giờ chỉ còn tôi thôi.”

Evans, người điều hành công việc kinh doanh cùng ba người anh em của mình, đã tạo dựng được danh tiếng trong số những người được nhượng quyền khác trong khu vực với tư cách là một “người gần gũi hơn”. Căn nhà của Casanova đã được trả hết, tạo điều kiện cho Evans hạ thấp lời đề nghị của anh ta vì không còn khoản thế chấp nào để giải quyết.

Anh ta tính toán số lợi nhuận mình muốn kiếm được và đưa cho Casanova một hợp đồng mua bán dài 10 trang trong chuyến thăm ngắn ngày tới nhà cô.

Nhưng Casanova không có khả năng tham gia vào một cuộc đàm phán phức tạp. Mặc dù bà từng là một nhân viên kế toán lành nghề và là chủ tịch câu lạc bộ phụ nữ địa phương, nhưng chứng mất trí nhớ giờ đây đã khắc sâu vào trí nhớ ngắn hạn của bà: Một cuộc đánh giá thần kinh gần đây cho thấy bà cụ 82 tuổi không thể nói đó là năm nào hay gọi tên thành phố mà bà đặt tên. đã ở trong. Cô thường xuyên nhầm đứa con trai trưởng thành của mình với chú của nó.

HomeVestors cảnh báo những người được nhượng quyền không bao giờ lợi dụng những người bán không hiểu được các cuộc đàm phán. Nhưng trước khi rời đi vào tối hôm đó, Evans đã có một hợp đồng mua căn nhà với giá gần bằng 2/3 giá trị của nó, được ký bằng kịch bản run rẩy của Casanova.

Nhiều tuần trôi qua trước khi gia đình Casanova biết được vụ mua bán. Nhưng con trai bà, David Casanova, sớm nhận ra có điều gì đó không ổn.

“Sau khi chúng tôi chuyển cô ấy đi, cô ấy liên tục nói: 'Tôi cần gọi cho bạn tôi. Tôi cần gọi cho bạn tôi.” Và tôi nói, 'Bạn nào vậy mẹ?'” David nói với ProPublica.

Corrine không thể nhớ được.

Sau khi David biết được hợp đồng, anh giải thích với Evans rằng mẹ anh mắc chứng mất trí nhớ và cố gắng hủy bỏ việc mua bán. Thay vì bỏ đi, Evans lại đi sâu vào, ghi lại một thông báo về quyền sở hữu tài sản về cơ bản ngăn cản việc bán cho bất kỳ ai khác, điều này buộc gia đình Casanova phải chiến đấu kéo dài nhiều năm để giữ được ngôi nhà.

Trên đường đi, Evans phản bác rằng Casanova có dấu hiệu suy giảm trong quá trình tương tác của họ.

HomeVestors of America tự hào rằng họ đã giúp đi tiên phong trong ngành đầu tư bất động sản. Được thành lập vào năm 1996 bởi một nhà môi giới bất động sản ở Texas, công ty đã phát triển một hệ thống để thu thập các tài sản có vấn đề - và mở rộng hệ thống này tới gần 1.150 cơ sở nhượng quyền ở 48 tiểu bang.

Không giống như các đại lý bất động sản, những người môi giới nhà ở hoạt động trong một không gian phần lớn không được kiểm soát. Các đại lý bất động sản có trách nhiệm ủy thác đại diện cho lợi ích tốt nhất của chủ nhà trong các cuộc đàm phán, được xác định trong luật pháp tiểu bang, các yêu cầu cấp phép và quy tắc đạo đức của ngành. Nhưng ở hầu hết các bang, người chèo thuyền không cần giấy phép.

HomeVestors, công ty tự xưng là “người mua nhà lớn nhất ở Hoa Kỳ”, đã nỗ lực rất nhiều để tạo sự khác biệt với các quỹ phòng hộ và các chuyên gia YouTube đã chiếm lĩnh phần lớn thị trường đầu tư bất động sản.

Công ty cho biết họ giúp các chủ nhà thoát khỏi tình trạng ùn tắc - những ngôi nhà xấu xí và những hoàn cảnh tồi tệ - cải thiện cuộc sống và cộng đồng bằng cách tiếp quản những tài sản mà không ai khác sẽ mua.

Một phần của sứ mệnh đó là lời hứa không lợi dụng bất kỳ ai không hiểu giá trị thực sự của ngôi nhà của họ, ngay cả khi những người được nhượng quyền theo đuổi mức giá thấp nhất.

Hãy đối xử với mọi khách hàng như thể họ là bà ngoại 85 tuổi của bạn, người chưa bao giờ thực hiện một giao dịch bất động sản nào, các huấn luyện viên của HomeVestors nói với các chủ sở hữu nhượng quyền tại các hội nghị thường niên.

Nhưng một cuộc điều tra của ProPublica - dựa trên các tài liệu tòa án, hồ sơ tài sản, tài liệu đào tạo của công ty và các cuộc phỏng vấn với 48 chủ sở hữu nhượng quyền trước đây và hàng chục chủ sở hữu nhà đã bán cho bên nhượng quyền của họ - đã phát hiện ra rằng những người được nhượng quyền của HomeVestors đã sử dụng sự lừa dối và nhắm vào người già, người ốm yếu và những người thân thiết. nghèo đói đến mức họ lo sợ tình trạng vô gia cư sẽ là hậu quả của việc bán nhà.

Theo tài liệu của tòa án, một bên nhận quyền của HomeVestors đã khai man với một phụ nữ 72 tuổi mắc chứng tích trữ rằng các nhân viên thực thi luật thành phố sẽ tịch thu ngôi nhà của bà. Một phụ nữ ở Arizona cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng cô buộc phải sống trong chiếc xe tải của mình sau khi cố gắng hủy bỏ việc bán nhà nhưng không thành công.

Một phiên tòa đã ghi lại hoàn cảnh khó khăn của một người đàn ông lớn tuổi ở Florida, người được cho biết nếu bán căn hộ của mình thì ông có thể tiếp tục sống ở đó tạm thời.

Nhưng anh ta đã trải qua những ngày cuối đời để chờ bị trục xuất khi - sau khi hợp đồng được ký kết - chủ sở hữu quyền kinh doanh đã thông báo cho anh ta rằng các quy định của hiệp hội chủ nhà không cho phép điều đó.

“Anh luôn nói dối họ. Đó là những gì chúng tôi đã được đào tạo,” Katie Southard, người sở hữu một nhượng quyền thương mại ở Bắc Carolina, cho biết. “Có một cái giá mà bạn có thể trả, nhưng bạn sẽ luôn hạ thấp giá xuống và nói với họ rằng đó là cái giá bạn có thể trả.”

Ngay cả khi chủ nhà tin rằng họ đang bị lợi dụng và cố gắng rút lui khỏi các giao dịch, chủ sở hữu nhượng quyền đã kiện hoặc nộp các thủ tục giấy tờ để ngăn chặn việc bán hàng cho người mua khác. Một số chủ nhà đã chiến đấu từ giường bệnh để giữ tài sản của mình.

Ít nhất ba người chết ngay sau khi ký hợp đồng mua bán; người thứ tư chết sau ba năm lo lắng về tiền bạc. Gia đình của họ nói với ProPublica rằng họ tin rằng sự căng thẳng khi mất nhà đã góp phần dẫn đến cái chết của những người thân yêu của họ, mặc dù tất cả đều bị bệnh hoặc ốm yếu.

Người phát ngôn của HomeVestors cho biết các giao dịch được ProPublica phát hiện chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong tổng số giao dịch của công ty, với tổng số hơn 71.400 giao dịch kể từ năm 2016.

Cô phủ nhận công ty đã nhắm mục tiêu vào người cao tuổi và chỉ ra tỷ lệ tán thành 96% trong số những chủ nhà bán cho HomeVestors, tỷ lệ này được tính toán nội bộ dựa trên những gì công ty cho biết là “hơn 500” đánh giá của khách hàng. Cô nói thêm, công ty đã thực hiện hành động đối với một số trường hợp được ProPublica phát hiện và đang điều tra những trường hợp khác dựa trên báo cáo.

Trong vòng vài ngày sau khi nhận được câu hỏi từ ProPublica, HomeVestors đã cấm các bên nhượng quyền ghi lại tài liệu để ngăn chủ nhà hủy giao dịch mua bán và không khuyến khích họ kiện người bán. Công ty lưu ý rằng các hoạt động này không chỉ ảnh hưởng đến người bán mà còn tạo ra dấu vết trên giấy tờ mà các phóng viên và công tố viên có thể lần theo đến tận cửa nhượng quyền thương mại.

“Nếu bạn làm điều này hàng loạt, bạn đang đặt toàn bộ hệ thống vào rủi ro,” cố vấn chung của HomeVestors, Anthony Lowenberg, cho biết trong cuộc gọi quốc gia vào ngày 18 tháng 4 để cảnh báo các chủ sở hữu nhượng quyền về câu chuyện sắp tới của ProPublica.

Trong cuộc gọi đó, ProPublica đã thu được đoạn ghi âm, ban lãnh đạo công ty đã thừa nhận tính sâu sắc và kỹ lưỡng trong cuộc điều tra của tổ chức tin tức và thảo luận về những thay đổi để đảm bảo “nhượng quyền thương mại của chúng tôi đang làm những điều đúng đắn”.

“Điều này sẽ làm cho chúng tôi trở thành một công ty tốt hơn,” Giám đốc điều hành HomeVestors David Hicks kết luận.

Làm thế nào họ tìm thấy bạn

HomeVestors đã làm việc chăm chỉ để đảm bảo nó là một cái tên quen thuộc với quảng cáo phổ biến trên các bảng quảng cáo, bưu phẩm, truyền hình và internet. Công ty đã đăng ký nhãn hiệu cho hàng chục hình ảnh và cụm từ, bao gồm “Cái tốt, cái xấu và cái xấu” và “Cơ hội xấu xí” và thường xuyên truy lùng những kẻ bắt chước trước tòa.

Người thượng cổ trong phim hoạt hình của nó, “Ug,” nở một nụ cười thân thiện và đôi khi đưa ra một túi tiền ngụ ý rằng anh ta sẵn sàng giúp chủ nhà thoát khỏi “Những tình huống xấu xí”.

HomeVestors triển khai Ug một cách chiến lược. Bạn sẽ tìm thấy anh ấy trên các quảng cáo gần những ngôi nhà bị bão tàn phá hoặc bị cháy rừng thiêu rụi. Anh ấy đang gửi thư cho các mã ZIP với sự tập trung cao độ của những chủ sở hữu nhà có nhiều vốn sở hữu.

Anh ta có trên những tấm bưu thiếp gửi cho những người mà hồ sơ công khai cho thấy họ vừa ly hôn hoặc có người trong gia đình qua đời. Đối với các thành viên gia đình đang cố gắng thực hiện chứng thực di chúc, HomeVestors hứa: “Chúng tôi có thể giúp đỡ”.

Trong những năm gần đây, nhiều chủ nhà đã phàn nàn với chính quyền địa phương và Ủy ban Thương mại Liên bang về các yêu cầu không ngừng nghỉ của HomeVestors - đôi khi cho rằng công ty đã phớt lờ các yêu cầu chính thức về việc dừng lại.

Một cư dân Texas có cha vừa bị sát hại nói với ProPublica rằng HomeVestors sẽ không chấp nhận câu trả lời là không. Cô nói, những bức thư dai dẳng đến mức việc kiểm tra thư của cô đã trở thành một trải nghiệm đau thương.

Người phát ngôn của HomeVestors cho biết công ty giải quyết từng khiếu nại mà họ nhận được và thêm người vào danh sách “không gọi” nội bộ khi họ yêu cầu không liên hệ.

HomeVestors cũng tung ra mạng lưới trực tuyến với hy vọng tiếp cận được chủ nhà trước khi họ nói chuyện với đại lý bất động sản hoặc nhà đầu tư khác.

Trong một cuộc phỏng vấn, một cựu nhân viên của công ty quảng cáo do HomeVestors thuê đã nhớ lại các cuộc thảo luận về cách phân phát quảng cáo trực tuyến cho những người ở khu vực lân cận viện dưỡng lão và bệnh viện phục hồi chức năng. Mục đích là để bắt những gia đình cần bán tài sản để Medicaid thanh toán chi phí viện dưỡng lão cho họ.

Nhân viên này yêu cầu không nêu tên vì họ vẫn làm việc trong ngành, cũng kể lại việc chủ công ty này khoe khoang về khả năng quảng cáo kỹ thuật số của họ có thể tìm thấy một người lớn tuổi bị gãy xương hông. Người nhân viên báo cáo rằng vết thương đó thực chất là một sự đếm ngược 60 ngày cho đến cái chết - và có thể là một thỏa thuận.

“Nếu chúng tôi có thể xuất hiện trước mọi người vào thời điểm đó thì đó chắc chắn là một con đường chắc chắn để đi,” cựu nhân viên nói. “Ừ, điều đó thật tệ. Bụng tôi đau khi nghĩ về điều đó.”

Người phát ngôn của công ty quảng cáo Imaginuity cho biết việc chủ sở hữu "thiếu tôn trọng hoặc mong muốn làm hại" khách hàng của khách hàng là "không đúng mực".

Người phát ngôn của HomeVestors thừa nhận rằng công ty đã sử dụng công nghệ nhắm mục tiêu quảng cáo như vậy nhưng cho biết họ chỉ làm như vậy một lần, hơn 4 năm trước. Người phát ngôn của Imaginuity cho biết dự án thí điểm không nhằm vào các trung tâm phục hồi chức năng.

Tuy nhiên, những người được nhượng quyền của HomeVestors được dạy cách tìm người chuyển vào viện dưỡng lão.

Lên đến một nửa số khách hàng tiềm năng của nhượng quyền thương mại phải được tạo ra bởi chính công việc của chính họ, điều mà HomeVestors gọi là “khai thác khách hàng tiềm năng”.

Cẩm nang đào tạo của công ty dạy những người nhận quyền xây dựng mối quan hệ với những người tiếp xúc với những người trong hoàn cảnh khó khăn: quản trị viên viện dưỡng lão, viên chức chứng thực di chúc, luật sư ly hôn ...

Nó cũng hướng dẫn họ rà soát các khu vực lân cận để tìm manh mối về sự đau khổ - thông báo cắt nước, băng dán của cảnh sát, cửa sổ bị đóng kín, vết sẹo bỏng - và lao vào những dấu hiệu tuyệt vọng. Ví dụ, nếu đồ đạc của một gia đình nằm ở lề đường, chỉ thị rất rõ ràng: “ Nhanh chóng truy đuổi tài sản nơi đống rác báo hiệu sẽ bị trục xuất . ”

Trong một tuyên bố bằng văn bản, người phát ngôn của HomeVestors ban đầu phủ nhận việc công ty nhắm mục tiêu vào chủ nhà dựa trên các sự kiện trong đời như cái chết, ly hôn hoặc chuyển đến cơ sở điều dưỡng.

Sau khi ProPublica chỉ ra các tài liệu quảng cáo và tài liệu đào tạo của công ty dạy các chiến thuật như vậy, người phát ngôn cho biết chúng chỉ chiếm một phần nhỏ trong ngân sách tiếp thị của công ty.

Công ty cũng phủ nhận việc nhắm mục tiêu vào chủ nhà dựa trên nhân khẩu học, bao gồm cả tuổi tác. Người phát ngôn cho biết, thay vào đó, công ty tập trung vào các tài sản nhỏ hơn, cũ hơn có thể cần sửa chữa.

Đối với tất cả việc quản lý hình ảnh một cách tỉ mỉ, công ty đôi khi đã mô tả các mục tiêu của mình bằng những thuật ngữ thô thiển. Một số ngôi nhà trong phạm vi quảng cáo của nó được gọi nội bộ là “honeypots”. ” Và trong một cuộc phỏng vấn năm 2020, Hicks cho biết những ngôi nhà mà công ty của anh nhắm đến sau khi đến thăm chúng.

“Mùi nước tiểu mèo đó, bạn có biết mùi đó là gì không?” Anh ấy nói với một nụ cười khúc khích. “Đó là tiền.”

Hicks đã từ chối yêu cầu phỏng vấn.

“Đó không chỉ là một diễn viên tồi”

HomeVestors yêu cầu rằng trong bối cảnh vội vã tìm kiếm những chủ nhà tuyệt vọng và thực hiện một thỏa thuận, những người được nhượng quyền của họ không tham gia vào “các phương pháp ngầm làm giảm giá trị và gây rủi ro cho hoạt động kinh doanh của họ”.

Nó dạy họ phải hiểu rõ rằng họ là “người mua chiết khấu”, không thể trả đủ giá và thay vào đó người bán sẽ nhận được tốc độ và sự thuận tiện. Nó rõ ràng cấm họ nói dối.

“Bên nhận quyền không được cố ý đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc khiếu nại sai lệch nào liên quan đến giá trị tài sản, điều kiện thị trường hoặc bất kỳ vấn đề nào khác liên quan đến bất động sản cho bất kỳ chủ sở hữu tài sản nào nhằm gây ảnh hưởng đến quyết định bán của người đó,” cuốn sổ tay viết .

Nhưng việc sở hữu nhượng quyền HomeVestors rất tốn kém. Ngoài các khoản phí và hoa hồng trả cho công ty, những người được nhượng quyền phải trả một khoản tiền khổng lồ - thường là hàng chục nghìn đô la một tháng - để hỗ trợ tiếp thị.

Một nhóm kiểm toán viên của công ty làm việc để đảm bảo không có khoản phí nào bị quá hạn. Theo những người được nhượng quyền trước đây, những áp lực tài chính như vậy có thể dẫn đến sự tuyệt vọng trong các giao dịch, từ đó có thể dẫn đến hành vi phi đạo đức.

ProPublica đã tìm thấy một số người chèo thuyền HomeVestors phải đối mặt với những cáo buộc rằng họ đã xuyên tạc sự thật hoặc lừa dối chủ nhà để theo đuổi các giao dịch.

Một người phụ nữ ở Fort Worth, Texas, cho biết trong một cuộc phỏng vấn, một người nhận quyền đã nói với cô rằng cô có thể ký hợp đồng bán căn nhà của người chồng quá cố một cách hợp pháp mặc dù cô không có giấy tờ.

Một người đàn ông ở Quận Broward, Florida, tin rằng anh ta đang ký một văn bản cho vay mua nhà mà trên thực tế là hợp đồng bán căn nhà trị giá 100.000 đô la của anh ta với giá 37.500 đô la, theo đơn kiện mà anh ta đã nộp nhưng cuối cùng đã bị bỏ rơi. (Người phát ngôn của HomeVestors cho biết tài liệu này được dán nhãn hợp đồng mua bán.)

Một người phụ nữ ở Arizona cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng cô được thông báo rằng ngôi nhà của người mẹ quá cố của cô ở một thị trấn giải trí ngoài trời nổi tiếng sẽ phải bị phá bỏ và xây dựng lại để có được mức giá hợp lý. Sau khi trả cho cô ấy 10.000 đô la, nhượng quyền thương mại HomeVestors đã bán nó với giá 55.000 đô la mà không thực hiện bất kỳ cải tiến nào.

Một cựu chủ sở hữu nhượng quyền thương mại ở California, người giấu tên, cho biết: “Đó không chỉ là một diễn viên tồi”. “Nó đã trở nên phổ biến trong văn hóa.”

Người phát ngôn của HomeVestors cho biết hành vi đó không được dạy hoặc dung thứ và khi nó bị phát hiện, “chúng tôi mong muốn thực hiện hành động nhanh chóng và bao gồm cả việc chấm dứt nhượng quyền thương mại”.

Cô ấy nói thêm rằng “nói dối là trái với quy tắc đạo đức và văn hóa của chúng tôi.” Người phát ngôn sẽ không nêu tên thương hiệu nào hoặc thậm chí có bao nhiêu thương hiệu đã bị chấm dứt do vi phạm các tiêu chuẩn của công ty.

ProPublica nhận thấy HomeVestors đã trao giải thưởng cho 8 chủ sở hữu nhượng quyền trong hai năm qua, những người đã có hành vi mà công ty cho rằng không được dung thứ.

Trong sách hướng dẫn đào tạo và tại các hội nghị thường niên – những sự kiện sôi nổi nơi các chủ sở hữu nhượng quyền chụp ảnh với Ug và một người chèo thuyền mặc bộ đồ in tờ 100 đô la – HomeVestors dạy hệ thống Sandler. Trọng tâm của chiến lược bán hàng này là xây dựng mối quan hệ với chủ nhà để “tìm ra nỗi đau”.

“Nỗi đau luôn là một dạng động lực,” sách hướng dẫn đào tạo viết . “Một khi bạn hiểu được nỗi đau của Người bán, bạn sẽ có cơ hội mua được nhà cao hơn nhiều”.

Trong số các trường hợp có thể tạo ra việc bán nhanh: mất việc làm, sắp bị tịch thu tài sản hoặc một đứa trẻ cần được phẫu thuật. Một cựu người nhận nhượng quyền đã mô tả cách anh ta nhận thấy nỗi đau của một người bán tiềm năng ở Atlanta bằng cách hỏi chủ nhà tại sao anh ta cần bán nhanh như vậy. Câu trả lời: Mẹ anh đang sống những ngày cuối đời ở nhà tế bần cách đó 1.400 dặm.

“Không phải vì họ muốn bán căn nhà,” người nhận quyền cũ nói. “Đó là vì họ muốn đến Colorado để gặp người mẹ đang hấp hối của mình.”

“Tôi sẽ không bao giờ bán cho bạn”

Khoảng hai tháng sau khi Corrine Casanova chấp nhận lời đề nghị của Evans, con trai bà đã trả tiền để thẩm định.

Corrine's không phải là một trong những ngôi nhà xấu xí được thần thoại hóa trong các quảng cáo của công ty.

Người thẩm định cho rằng nó “được bảo trì hợp lý”, lưu ý đến những cải tiến gần đây đối với hệ thống ống nước, phòng ngủ, đường cống và lớp vữa bên ngoài.

Cuộc thẩm định cho thấy giá trị ngôi nhà là 440.000 USD, cao hơn 165.000 USD so với mức giá mà Evans đưa ra.

Trong nhiều năm, Casanovas đã đổ thời gian và sức lực vào những cải tiến khiêm tốn: Đường lái xe mà David và cha anh đã trải lại vào những năm 1980, vẫn ở tình trạng tốt; một sàn gỗ sồi mới có giá khoảng 7.000 USD khoảng 13 năm trước.

Khi còn là một thiếu niên, David đã làm công việc sau giờ học cho cha mình, kiểm tra điốt và chất bán dẫn trong gara của ngôi nhà.

Mẹ anh, người luôn ghi chép tỉ mỉ về tình hình tài chính của gia đình, sẽ cắt séc của công ty cho anh thay vì trợ cấp.

David Casanova nói: “Họ đã tiêm nhiễm điều đó vào chúng tôi khi chúng tôi còn nhỏ. “Nếu bạn muốn thứ gì đó, bạn phải làm việc để có được nó, bạn tiết kiệm và mua nó.”

Mặc dù ban đầu David không biết mẹ anh đã đồng ý bán nhưng anh biết bà rất dễ bị tổn thương và đã cố gắng bảo vệ bà. Cha của David, trước khi ông qua đời vào năm 2014, đã cảnh báo David rằng tình trạng của Corrine tệ hơn những gì nó thể hiện - rằng cô ấy có thể giả vờ “thực sự tốt trong khoảng năm phút” trước khi các triệu chứng mất trí nhớ của cô ấy trở nên rõ ràng.

Đến năm 2016, sức khỏe của cô sa sút đến mức cần được chăm sóc toàn thời gian. David nói rằng cô ấy đã tin rằng mình lại là một thiếu niên, sống ở những năm 1950.

Tài liệu đào tạo của HomeVestors nêu rõ ràng về cách đối xử với những người bán tiềm năng có khả năng bị suy giảm: “Bên được nhượng quyền không được mua bất động sản từ bất kỳ người nào mà Bên được nhượng quyền biết hoặc có lý do để nghi ngờ là người bị giám hộ hoặc có năng lực tâm thần. giảm sút đến mức người đó không hiểu được giá trị của tài sản.”

Tuy nhiên, hồ sơ cho thấy có xu hướng coi thường chỉ thị đó.

Vào năm 2020, một người đàn ông 78 tuổi ở Atlanta đã bị thuyết phục ký hợp đồng mua bán với giá 97.000 USD, chỉ bằng một nửa số tiền sau đó được bán. Tám tuần sau, một bài kiểm tra nhận thức cho thấy anh ta không thể viết một câu hoặc tên năm, mùa, ngày hoặc tháng, theo một vụ kiện vẫn đang chờ xử lý.

(Bên nhận quyền nói với ProPublica rằng người đàn ông này dường như có toàn quyền chỉ huy các khoa của mình và HomeVestors cho biết nhượng quyền thương mại không còn là một phần của công ty nữa.)

Cùng năm đó, một phụ nữ 77 tuổi ở Glendale, Arizona, người không còn khả năng quản lý tài chính của mình, đã ký hợp đồng bán căn nhà của mình với giá chưa đến một nửa giá trị, theo tài liệu của tòa án. Trong cuộc chiến sau đó để cứu ngôi nhà của mình, người phụ nữ đã tham dự phiên tòa từ xa từ phòng bệnh.

(Người phát ngôn của HomeVestors cho biết vụ kiện không phải do nhượng quyền thương mại khởi xướng mà là do một nhà đầu tư khác đã mua hợp đồng mua bán từ nhượng quyền thương mại khởi xướng. Tuy nhiên, người phát ngôn không bình luận về tương tác của chủ sở hữu nhượng quyền với chủ nhà lớn tuổi. Doanh nghiệp không còn là một doanh nghiệp nữa. Bà cho biết, việc nhượng quyền thương mại HomeVestors. Vụ kiện đã được giải quyết tại tòa án phá sản.)

Và vào năm 2021, luật sư của một người đàn ông lớn tuổi ở California đã cáo buộc một người nhượng quyền lợi dụng “suy nhược trí tuệ do tuổi tác” của người đàn ông này để thuyết phục ông bán căn nhà của mình với giá thấp hơn giá thị trường 175.000 USD.

(Người phát ngôn của HomeVestors cho biết công ty không biết về trường hợp này và kể từ đó đã gửi thư thông báo cho bên nhận quyền rằng họ có thể vi phạm thỏa thuận nhượng quyền vì không tiết lộ vụ kiện tụng. Vụ việc đã được giải quyết ngoài tòa án.)

Martha Swanson, một phụ nữ 83 tuổi ở Georgia bị một loạt cơn đột quỵ nhẹ, đã bán căn nhà của mình cho công ty nhượng quyền HomeVestors với giá 82.111 USD, sau đó trải qua ba năm cuối đời đau khổ vì tiền bạc, bao gồm cả việc làm thế nào để trả được 3.000 USD- chi phí một tháng cho trung tâm hỗ trợ sinh hoạt của cô ấy.

“Điều đó thật trái đạo đức,” con gái bà, Sherry Nixon, nói với ProPublica.

Trong trường hợp của Swanson, quyền kinh doanh tham gia vào việc “bán buôn”, chuyển tài sản cho nhà đầu tư khác với giá cao hơn mà không thực hiện bất kỳ cải tiến nào đối với tài sản đó. Kết quả là một phần vốn chủ sở hữu sẽ rơi vào tay người chèo thuyền thay vì chủ sở hữu nhà - số tiền mà Swanson rất cần, Nixon nói. Hoạt động này đã được giám sát chặt chẽ theo quy định ở một số bang.

Người chủ nhượng quyền đã mua nhà của Swanson cho biết ông “rất cẩn thận” khi tiếp xúc với người lớn tuổi và sẽ cho bà hủy hợp đồng nếu bà yêu cầu.

HomeVestors cho biết họ khuyến khích các đơn vị nhượng quyền của mình chỉ phục hồi một ngôi nhà tại một thời điểm, đồng thời bán buôn các tài sản khác mà họ mua. Người phát ngôn của công ty cũng cho biết công ty không nhắm mục tiêu đến những chủ nhà lớn tuổi, đồng thời nói thêm rằng những người trên 70 tuổi chỉ chiếm chưa đến 20% số người bán. Gần một phần ba lượng mua hàng của họ là từ những người trên 65 tuổi.

Corrine Casanova chỉ sống được 19 ngày sau khi ký hợp đồng mua nhà. Không lâu sau khi cô qua đời, một trong những người hàng xóm của cô tìm thấy một bức thư viết tay của Evans trước cửa nhà cô và gọi cho David. Lời nhắn đó là lời nhắc nhở rằng khế ước sắp đóng lại. Khi David nhận ra chuyện gì đã xảy ra, anh ấy rất tức giận.

“Tôi sẽ không bao giờ bán cho bạn,” anh nói với công ty. “Tôi sẽ không bao giờ cho phép anh vào ngôi nhà này nữa vì những gì anh đã làm với mẹ tôi.”

Làm con tin cho thỏa thuận

Patriot Holdings không hề có ý định rời khỏi nhà Casanova.

Năm ngày sau khi David chất vấn công ty, nhượng quyền thương mại đã đệ đơn kiện anh ta vi phạm hợp đồng. Họ cũng ghi lại một thông báo về tranh chấp quyền sở hữu đối với quyền sở hữu được gọi là lis pendens khiến nó gần như không thể bán cho bất kỳ ai khác.

Thông thường, nhiều thương hiệu HomeVestors sẽ đệ đơn kiện như vậy khi chủ sở hữu cố gắng hủy giao dịch mua bán hoặc ghi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc các tài liệu tương tự - được gọi là "che giấu quyền sở hữu" - như một cách để ràng buộc chủ sở hữu với một thỏa thuận. ProPublica đã phát hiện hơn 50 bên nhượng quyền che giấu các tựa game hoặc khởi kiện vi phạm hợp đồng ở hơn chục bang.

Một số nhượng quyền thương mại chỉ nộp một số vụ kiện - mặc dù rất khó để có được con số chính xác vì các tranh chấp thường được giải quyết một cách bí mật thông qua trọng tài. Những người khác, bao gồm một số nhượng quyền thương mại được HomeVestors công nhận là những người hoạt động tốt nhất, thường xuyên có những tựa game bị che mờ.

Một thương hiệu nhượng quyền ở Florida, Hi-Land Properties, đã đệ trình hơn 20 vụ kiện vi phạm hợp đồng kể từ năm 2016 và làm mờ quyền sở hữu của hơn 300 bất động sản bằng cách ghi lại các thông báo về hợp đồng mua bán. Trong một trường hợp, họ đã kiện một người đàn ông lớn tuổi bị bệnh tật đến mức không thể rời khỏi nhà.

Hi-Land Properties đã 5 lần được vinh danh là Nhượng quyền thương mại quốc gia của năm của HomeVestors. Vào năm 2017, Hicks, Giám đốc điều hành HomeVestors, đã ca ngợi chủ sở hữu của Hi-Land là “bên nhận quyền trung thành, chăm chỉ, người đã đại diện tốt cho thương hiệu quốc gia, các phương pháp thực hành và giá trị tốt nhất của chúng tôi”.

Theo con gái của chủ nhà, công ty nhượng quyền thương mại của Cory Evans, Patriot Holdings, đã đệ đơn kiện vi phạm hợp đồng vào năm 2019. Trong quá trình hòa giải về một vụ việc, công ty đã yêu cầu 150.000 USD để bỏ đi.

“Tại sao lại bắt người ta làm con tin?” cô ấy nói. “Thật điên rồ.”

Một số người ủng hộ cho rằng đó là một biện pháp cần thiết để bảo vệ khoản đầu tư của họ, lưu ý rằng ngay sau khi hợp đồng được ký kết, một tài sản sẽ bắt đầu khiến họ phải trả tiền, bao gồm phí kiểm tra, phí sở hữu và chi phí tài chính.

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho biết số lượng lớn các vụ kiện và thông báo quyền sở hữu của các bên nhận quyền của HomeVestors không chỉ là dấu hiệu của một hoạt động kinh doanh mang tính săn mồi mà còn là sự thừa nhận ngầm mà người bán sau này thường tìm ra những lựa chọn tốt hơn.

Sarah Bolling Mancini, luật sư tại Trung tâm Luật Người tiêu dùng Quốc gia, cho biết: “Mọi người thường cố gắng rút lui khỏi các giao dịch mà họ không hiểu rõ”. Bà nói: “Nếu mô hình kinh doanh của bạn thuyết phục chủ nhà ký hợp đồng mua bán dựa trên những thông tin sai lệch về giá trị của ngôi nhà, thì điều đó sẽ dẫn đến việc nhiều người bán “muốn rút lui sau này”.

Charles Tassell, giám đốc điều hành của Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản quốc gia, nói thêm rằng các quyền sở hữu trên nền tảng đám mây không được coi là “thông lệ bình thường” trong ngành.

“Có giảm giá khi bán nhanh hoặc làm việc gì đó bằng tiền mặt như vậy không? Vâng,” anh nói. “Nhưng khi bạn bắt đầu che mờ các tựa game và những thứ tương tự, điều đó sẽ bắt đầu đi theo một con đường hoàn toàn khác.”

Donald Cameron, chủ sở hữu của Hi-Land Properties, phủ nhận rằng việc sử dụng quyền sở hữu trên mây là một hành vi săn mồi và lưu ý rằng ông thường giúp đỡ mọi người về hàng tạp hóa hoặc hóa đơn tiền điện trong khi cố gắng mua nhà của họ. Hợp đồng được ghi lại là cần thiết để ngăn chặn các nhà đầu tư khác đang cố gắng mua tài sản.

Anh ta nói rằng anh ta đã kiện người đàn ông bị ốm vì đã ứng trước cho anh ta 4.000 đô la. Anh ấy cũng cho biết anh ấy đã tuân theo chính sách của HomeVestors về việc lôi kéo con trai trưởng thành của người đàn ông đó vào các cuộc thảo luận. Người đàn ông này chết ngay trước khi tòa án đưa ra phán quyết khuyết tịch có lợi cho Cameron.

Ông nói: “Văn phòng của tôi đã mua hơn 2.000 căn nhà kể từ khi gia nhập HomeVestors vào năm 2005 và rất tự hào vì đã làm mọi việc một cách đúng đắn”.

HomeVestors cho biết họ không hề biết rằng việc nhượng quyền thương mại đã biến các tựa game trên nền tảng đám mây trở thành một hoạt động kinh doanh thông thường. Đáp lại báo cáo của ProPublica, công ty đã cấm nó.

Trong bản ghi âm cuộc gọi ngày 18 tháng 4 mà ProPublica thu được, lãnh đạo của HomeVestors đã cảnh cáo các nhượng quyền thương mại thường xuyên tham gia vào các tựa game trên nền tảng đám mây.

Maren Kasper, giám đốc điều hành của Bayview Asset Management, công ty quản lý đầu tư đã mua HomeVestors vào năm 2022, cho biết: “Rõ ràng, đó chỉ là một hành vi tồi tệ mà chúng tôi không hài lòng”.

Các nhà lập pháp đã nhận ra rằng áp lực và các chiến thuật lạm dụng ngoại trừ gian lận rất phổ biến ở một số ngành nên người tiêu dùng cần được bảo vệ nhiều hơn. Ví dụ: trong bán hàng theo lượt chia sẻ thời gian, một số tiểu bang yêu cầu một khoảng thời gian hủy bỏ xác định để cho phép người mua rút lui. Khoảng thời gian "xem miễn phí" được tính vào việc mua niên kim. Luật chanh cho xe cũ cũng phổ biến.

Những biện pháp bảo vệ như vậy phần lớn không có đối với những chủ nhà đối phó với những kẻ phá hoại ngôi nhà.

Nhưng một số tiểu bang và thành phố đã bắt đầu ban hành các quy định. Ví dụ, ở Philadelphia, những người bán nhà được yêu cầu cung cấp cho người bán tiềm năng một “bản quyền” xác định các nguồn lực để giúp đỡ những chủ nhà đang tuyệt vọng và mô tả cách họ có thể có được mức giá hợp lý.

“Ý tôi là, tôi có 24 giờ khi mua vé máy bay, phải không?” Shamus Roller, giám đốc điều hành của Dự án Luật Nhà ở Quốc gia cho biết. “Trong những tình huống không có giấy phép này, cần phải có mức độ bảo vệ cao hơn nhất định khi không có chuyên gia nào đứng về phía người bán.”

“Những người duy nhất không nhượng bộ”

Không giống như nhiều chủ nhà bị dồn vào chân tường bởi “Những tình huống xấu xí”, David Casanova có thời gian và tiền bạc để tranh giành quyền nhượng quyền HomeVestors cho ngôi nhà của mẹ mình.

Sau khi Patriot Holdings khởi kiện để giữ Casanovas trong hợp đồng mua bán, David đã đệ đơn khiếu nại chéo cáo buộc gian lận và lạm dụng người cao tuổi. Anh ta khai rằng Evans đã sử dụng “tình cảm, đe dọa và ép buộc” để khiến Corrine ký hợp đồng.

Trong gần ba năm, Patriot Holdings tranh giành ngôi nhà. Công ty đã không đưa ra yêu cầu bồi thường của mình cho đến khi Evans trở thành đối tượng của cuộc điều tra hình sự về giao dịch của anh ta với hai nạn nhân lớn tuổi ở Quận Ventura.

Vào tháng 8 năm 2020, Evans đã nhận hai tội danh cố ý trộm cắp lớn tài sản. Anh ta nhận án tù treo, từ bỏ vụ kiện chống lại cả hai nạn nhân và được bồi thường.

Anh ta bị cấm “bất kỳ giao dịch nào liên quan đến việc mua hoặc bán bất động sản” trong thời gian bị quản chế. Cuối cùng, theo luật California, bản án của anh ta đã được xóa bỏ.

Khi Evans bị kết án, lẽ ra HomeVestors phải chấm dứt thỏa thuận nhượng quyền thương mại với Patriot Holdings, theo các điều khoản của thỏa thuận nhượng quyền thương mại. Patriot Holdings là một trong những thương hiệu nhượng quyền sản xuất cao nhất của HomeVestors.

Thay vào đó, HomeVestors yêu cầu Cory Evans phải loại bỏ tư cách chủ sở hữu nhượng quyền thương mại mà anh ấy điều hành cùng với các anh trai Cody, Chris và Casey Evans và đối tác Scott Mansfield, một phát ngôn viên cho biết.

Tuy nhiên, hồ sơ nội bộ của HomeVestors cho thấy Cory Evans được liệt kê cùng với những người anh em của mình trong giải thưởng “tổng doanh số bán hàng” năm 2021. Người phát ngôn của HomeVestors cho biết Cory Evans đã bị đưa nhầm vào giải thưởng.

Theo người phát ngôn của HomeVestors, Patriot Holdings không còn sử dụng luật sư đã khởi kiện gia đình Casanova nữa. Luật sư này đã đại diện cho các công ty nhượng quyền khác và đã tham dự các hội nghị của công ty.

Người phát ngôn cho biết: “Chúng tôi không nhận thấy bất kỳ khiếu nại nào kể từ khi loại bỏ Cory Evans khỏi loạt phim.

Cả Cory Evans và các anh trai của anh đều không trả lời yêu cầu phỏng vấn.

Sau khi cuộc tranh giành ngôi nhà của Corrine Casanova kết thúc, David đã bán nó với giá 510.000 USD - nhiều hơn 235.000 USD so với số tiền mà Evans đã cố gắng trả để mua nó. David cho biết anh không thực hiện bất kỳ công việc sửa chữa nào mà Evans đã tuyên thệ khẳng định là cần thiết.

Bây giờ đến lượt David từ chối bỏ đi: Anh ấy đang sử dụng số tiền thu được từ việc bán hàng để tiếp tục vụ kiện ngược đãi người cao tuổi chống lại Patriot Holdings. Ngày dùng thử được ấn định vào tháng Sáu.

“Tuy nhiên, ngày nay, về cơ bản, họ không cảm thấy mình đã làm gì sai,” ông nói. “Họ không có sự đồng cảm với những gì họ đã khiến mẹ tôi và gia đình bà phải trải qua trong sáu năm qua.

“Họ phát triển nhờ điều này và họ thúc đẩy bạn, thúc đẩy bạn, thúc đẩy bạn. Và theo những gì tôi biết, chúng tôi là những người duy nhất không nhượng bộ.”

Ảnh của Breno Assis trên Bapt