この記事は元々 、 、 によって に掲載されました。 および と共同出版。 Sarah Smith がレポートに貢献しました。 ProPublica 用の Carlo Cadenas による Ug Spot イラスト。 、アンジェネット デイモン バイヤード ダンカン モリー サイモン ProPublica ダラス・モーニング・ニュース シェルターフォース コリー・エバンス氏は、2016 年 11 月 4 日にロサンゼルス郊外の家に到着したとき、HomeVestors of America の戦略に精通していました。「We Buy Ugly Houses」会社とのフランチャイズでは、過去 2 年間で 50 以上の取引を実行していました。 。 パトリオット・ホールディングスは、絶望的な状況にある住宅所有者を見つけて、すぐに売却するよう説得するというホームベスターズの戦略に従うことで、間もなく同社の最も成功したフランチャイズの一つとなることになる。 住宅所有者のコリーヌ・カサノバさんは、1961 年に夫とともに 3 ベッドルームのボールドウィン パーク バンガローを購入し、現在はそれを完全所有しています。そこで彼女は 3 人の子供を育てた後、介護施設への入居を数日後に控えていたため、HomeVestors の広告に載っていた電話番号に電話をしました。 電話に出た女性は「自宅の価値を見積もってもらえないかと思っていたんです」と話した。 「夫がいなくなってしまったので、今は私だけです。」 エヴァンス氏は兄弟3人とともに経営しており、その地域の他のフランチャイズ加盟者の間で「ハードクローザー」としての評判を高めていた。カサノバさんの家は完済しており、住宅ローンが残っていなかったため、エヴァンスさんにはオファーを低額で支払う余地があった。 彼は得たい利益を計算し、カサノバの家を短期間訪問した間に、10ページの購入契約書をカサノバに提示した。 しかしカサノバには複雑な交渉に取り組む能力がなかった。彼女はかつては有能な簿記係であり、地元の女性クラブの会長でもあったが、今では認知症が彼女の短期記憶に刻み込まれている。最近の神経学的検査で、82歳の彼女は今が何年であるか、自分が住んでいる都市の名前を言うことができないことが判明した。彼女は成人した息子を叔父といつも間違えていました。 HomeVestors はフランチャイズ加盟者に対し、交渉を理解できない販売者を決して利用しないよう警告している。しかし、その夜出発するまでに、エヴァンスはカサノバの不安定な脚本で署名された、その家をその価値の約3分の2で購入する契約を結んでいた。 カサノバさんの家族が売却のことを知るまでに数週間が経過した。しかし彼女の息子、デビッド・カサノバさんはすぐに何かがおかしいと感じた。 「私たちが彼女を引っ越しさせた後、彼女は『友達に電話したい』と言い続けました。友達に電話しなきゃいけないんだ。』それで私は『ママ、誰の友達？』って感じだよ」とデヴィッドはプロパブリカに語った。 コリーヌは思い出せなかった。 契約のことを知ったデイビッドさんは、母親が認知症であることをエヴァンスさんに説明し、販売をキャンセルしようとした。エヴァンスさんは立ち去る代わりに、家を掘り下げて、実質的に他人への売却を禁止する不動産の所有権に関する通知を記録したため、カサノバ家は家を維持するために何年にもわたる戦いを強いられた。 その過程で、エヴァンスはカサノバが交流中に障害の兆候を示したことに異議を唱えた。 HomeVestors of America は、不動産投資業界の開拓に貢献したと誇りに思っています。 1996 年にテキサスの不動産ブローカーによって設立された同社は、問題のある物件を見つけ出すシステムを開発し、それを 48 州で 1,150 近くのフランチャイズまで拡大しました。 不動産業者とは異なり、ハウスフリッパーはほとんど規制されていないスペースで営業しています。不動産業者には、交渉において住宅所有者の最善の利益を代表する受託者責任があり、これは州法、ライセンス要件、業界倫理規定で定義されています。しかし、ほとんどの州では足ひれに免許は必要ない。 「米国最大の住宅購入業者」を自称する HomeVestors は、不動産投資市場の広い範囲を占拠しているヘッジファンドや YouTube の達人たちと区別するためにあらゆる努力を払っている。 同社は、誰も買わない物件を引き受けることで、住宅所有者が渋滞（醜い家や醜い状況）から抜け出し、生活とコミュニティを改善できるよう支援していると述べている。 その使命の一部は、たとえフランチャイズ加盟者が最低価格を追求するとしても、家の真の価値を理解していない人を利用しないという約束です。 HomeVestors のトレーナーは年次カンファレンスでフランチャイズ オーナーに、すべての顧客を不動産取引をしたことがない 85 歳のおばあちゃんのように扱いなさいと伝えています。 しかし、プロパブリカの調査では、法廷文書、財産記録、会社の研修資料、元フランチャイズ所有者48名とそのフランチャイズに販売した住宅所有者数十名へのインタビューに基づいて、HomeVestorsのフランチャイズ加盟者が欺瞞を使い、高齢者、虚弱者、ごく親しい人々をターゲットにしていたことが判明した。貧困のせいで、売った結果ホームレスになるのではないかと心配したのです。 HomeVestors のフランチャイズ加盟者の一人は、買いだめ問題に悩む 72 歳の女性に対し、市の法執行官が自宅を連行すると虚偽の主張を行った。アリゾナ州の女性はインタビューで、自宅の売却をキャンセルしようとして失敗したため、トラックの中での生活を余儀なくされたと語った。 裁判所文書によると、 フロリダ州で、自分のコンドミニアムを売却すれば一時的に住み続けられると言われた高齢男性の窮状が記録されている。 ある裁判では、 しかし、契約締結後、フランチャイズのオーナーから住宅所有者協会の規則ではそれが認められていないと通告されたとき、彼は立ち退きを待って最後の日々を過ごした。 「あなたはいつも彼らに嘘をついていました。それが私たちが訓練されたことなのです」とノースカロライナ州でフランチャイズ店を所有していたケイティ・サザードは語った。 「支払える代償はあったのに、いつももっと安くして、それが支払える代償だと彼らに告げるのです。」 住宅所有者が利用されていると信じて取引を撤回しようとしたときでさえ、フランチャイズの所有者は訴訟を起こしたり、別の購入者への販売を阻止するために書類を提出したりした。住宅所有者の中には病院のベッドから財産を守るために戦った人もいた。 少なくとも3人が売買契約に署名した直後に死亡した。 4人目は3年間お金の心配をした後に死亡した。彼らの家族はプロパブリカに対し、全員が病気や虚弱体質であったにもかかわらず、家を失ったストレスが愛する人の死の一因となったと確信していると語った。 ホームベスターズの広報担当者は、プロパブリカが明らかにした取引は、2016年以来合計7万1400件を超える同社の取引全体のごく一部に過ぎないと述べた。 彼女は、同社が高齢者をターゲットにしていたとは否定し、HomeVestors に販売する住宅所有者の支持率が 96% であることを指摘した。この支持率は、同社が言うところの「500 以上」の顧客レビューから内部的に計算されたものである。プロパブリカが発見した事件の一部について同社はすでに措置を講じており、報道を踏まえて他の事件についても調査していると同氏は付け加えた。 プロパブリカから質問を受けてから数日以内に、ホームベスターズはフランチャイズに対し、住宅所有者が販売をキャンセルするのを防ぐために文書を記録することを禁止し、販売者を訴えることを思いとどまらせた。この慣行は販売者に影響を与えるだけでなく、記者や検察官がフランチャイズの玄関先までたどることができる紙面の痕跡が作成されると同社は指摘した。 「これを連続ベースで行っている場合、システム全体を危険にさらすことになる」とHomeVestorsの法務顧問アンソニー・ローウェンバーグ氏は、プロパブリカの今後の話についてフランチャイズオーナーに警告するための4月18日の全国電話で述べた。 プロパブリカがその通話記録を入手したところ、同社の首脳陣は報道機関の調査の深さと徹底的さを認め、「当社のフランチャイズが正しいことを行っている」ことを確認するための変更について話し合った。 HomeVestors の CEO、David Hicks 氏 結論付けました。 は、「これにより当社はより良い会社になれるでしょう」と 彼らがあなたを見つける方法 HomeVestors は、看板、郵便物、テレビ、インターネット上で至る所に広告を掲載し、知名度を高めるために懸命に努力してきました。同社は「The Good, the Bad and the Ugly」や「Ugly Opportunities」など数十の画像やフレーズを商標登録しており、法廷で模倣者を頻繁に追及している。 その漫画の穴居人「アグ」はフレンドリーな笑みを浮かべ、時々現金の入った袋を差し出し、住宅所有者を「醜い状況」から救い出す準備ができていることを示唆しています。 HomeVestors は Ug を戦略的に導入しています。ハリケーンで襲われた家や山火事で焦げた家の近くの広告で彼を見つけることができます。彼は、多くの資産を持っている住宅所有者が集中している郵便番号を網羅した郵便物を送っています。 公的記録によれば、最近離婚したか、家族に死亡があったことが示されている人々に送られたはがきに、彼は含まれている。検認手続きを進めようとしている家族に対して、HomeVestors は「私たちがお手伝いします」と約束します。 近年、多くの住宅所有者が地元当局や連邦取引委員会に対し、HomeVestors の絶え間ない申し入れについて苦情を申し立てており、時には同社が正式な停止要請を無視していると主張している。 最近父親を殺害されたテキサス在住者は、HomeVestors はノーの答えを受け入れないだろうとプロパブリカに語った。あまりにもしつこい手紙だったので、メールをチェックすることがトラウマになった、と彼女は語った。 HomeVestorsの広報担当者によると、同社は受け取った苦情すべてに対応し、連絡を希望しない人を社内の「電話禁止」リストに追加しているという。 HomeVestors もオンラインで網を張り、住宅所有者が不動産業者や他の投資家に相談する前に連絡を取りたいと考えています。 HomeVestors に雇われた広告代理店の元従業員はインタビューで、老人ホームやリハビリテーション病院の近くの人々にオンライン広告を配信する方法についての議論を思い出した。目標は、メディケイドで老人ホームの費用を支払うために資産を売却する必要がある家族を捕まえることでした。 この業界でまだ働いているため匿名を希望したこの従業員は、代理店のオーナーが股関節を骨折した高齢者を見つけるデジタル広告の能力について自慢していたことも思い出した。従業員によると、この怪我は事実上、死まで60日のカウントダウンであり、おそらく契約に相当するとオーナーは述べたという。 「その時点で人々の前に立つことができれば、それは決定的な方法のようなものでした」と元従業員は語った。 「そうだね、悪かったね。それを考えるとお腹が痛くなります。」 広告代理店イマジニュイティの広報担当者は、オーナーがクライアントの顧客を「軽視したり、危害を加えるのを望んだり」するのは「常識外れ」だと述べた。 HomeVestorsの広報担当者は、同社がそのような広告ターゲティング技術を使用していたことは認めたが、実際に使用したのは4年以上前に一度だけだと述べた。イマジニュイティの広報担当者は、このパイロットプロジェクトはリハビリテーションセンターを対象としていないと述べた。 それでも、HomeVestors のフランチャイズ加盟者は、老人ホームに入居する人を見つける方法を教えられています。 フランチャイズの見込み客の最大半分は、HomeVestors が「リードの発掘」と呼ぶ、フランチャイズ自身の活動によって生み出される必要があります。 同社の研修マニュアルでは、フランチャイズ加盟者 困難な状況にある人々と関わる人々との関係を構築する方法を教えている。 に、介護施設の管理者、検認官、離婚弁護士など、 また、断水の通知、警察のテープ、板張りの窓、火傷の跡など、遭難の手がかりを求めて近所をくまなく調べ、絶望の兆候を見つけたら襲いかかるようにも指示している。たとえば、家族の持ち物が縁石に置かれている場合、その指示は明確です。「 」 立ち退きを示すゴミの山がある場所を急いで追跡してください 。」 HomeVestorsの広報担当者は当初、書面による声明の中で、同社が死亡、離婚、介護施設への入居などのライフイベントに基づいて住宅所有者をターゲットにしていることを否定した。 プロパブリカがそのような戦術を教える企業の広告文書やトレーニング資料を指摘した後、広報担当者は、それらは同社のマーケティング予算のほんの一部に過ぎないと述べた。 同社はまた、年齢などの人口統計に基づいて住宅所有者をターゲットにしていることも否定した。むしろ、同社は修理が必要な可能性のある小規模で古い物件に重点を置いていると広報担当者は述べた。 同社はイメージ管理を徹底しているにもかかわらず、目標を粗雑な言葉で説明することがありました。広告の対象となる特定の家は、 そして2020年のインタビューでヒックス氏は、自社のターゲットとなった住宅は 述べた。 社内では「ハニーポット」と呼ばれています。 とても悪臭がするので、足ひれは訪問後にシャワーを浴びたがると 「あの猫の小便の匂い、何の匂いか知ってる？」彼は笑いながら言った。 「それはお金です。」 ヒックス氏はインタビューの要請を拒否した。 「悪い俳優は一人だけではなかった」 HomeVestors は、絶望的な住宅所有者を見つけて契約を締結しようと急ぐ中、フランチャイズ加盟者が「価格を下げてビジネスを危険にさらす不正な方法」に従事しないよう求めています。 これは し、売り手は代わりにスピードと利便性を得ることができることを教えています。それは彼らが嘘をつくことを明確に禁じています。 、自分たちが全額を支払うことができない「割引購入者」であることを明確に 。 ハンドブックには「フランチャイズ加盟者は、不動産所有者の売却決定に影響を与えるために、不動産価値、市況、その他の不動産に関する事項について、故意に虚偽の陳述や主張を不動産所有者に対して行ってはならない」と書かれている しかし、HomeVestors フランチャイズを所有するには費用がかかります。フランチャイズ加盟者は、会社に支払われる料金やコミッションに加えて、マーケティングをサポートするために多額の金額（多くの場合、月に数万ドル）を支払う必要があります。 監査役チームは、料金の滞納がないように努めています。元フランチャイズ加盟者らによると、このような経済的圧力は取引への絶望につながり、ひいては非倫理的な行動につながる可能性があるという。 プロパブリカは、HomeVestors のフリッパーが真実を拡大したり、取引を求めて住宅所有者を欺いたとの申し立てに直面しているパターンを発見した。 テキサス州フォートワースに住む女性はインタビューで、フランチャイジー加盟者から、たとえ権利書に記載がなかったとしても、亡き夫の家を売却する契約に合法的に署名できると言われたと語った。 フロリダ州ブロワード郡に住む男性は、住宅担保ローンの書類に署名していると思い込んでいたが、実際には10万ドルの自宅を3万7500ドルで売却する契約だったという。彼が起こしたものの最終的には放棄されたという。 （HomeVestorsの広報担当者は、この文書には販売契約というラベルが貼られていたと述べた。） アリゾナ州の女性はインタビューで、アウトドアレクリエーションの人気都市にある亡き母の家を、適正な価格で取り壊して再建する必要があると言われたと語った。 HomeVestors フランチャイズは彼女に 10,000 ドルを支払った後、何の改良も加えずに 55,000 ドルで販売しました。 ホームベスターからの報復を恐れて匿名で語ったカリフォルニアの元フランチャイズオーナーは、「悪役は一人だけではなかった」と語った。 「それは文化に浸透しました。」 HomeVestors の広報担当者は、そのような行為は教えられていない、容認されていないと述べ、それが見つかった場合は「フランチャイズの終了を含む迅速な措置を講じることを目指している」と述べた。 彼女はさらに、「嘘をつくことは私たちの倫理規定と文化に反することです」と付け加えた。広報担当者は、どのフランチャイズが会社の基準に違反したために解雇されたのか、あるいは何社が解雇されたのかさえ明らかにしなかった。 プロパブリカは、ホームヴェスターズが過去2年間に同社が容認できない行為を行った8人のフランチャイズオーナーに賞を授与したことを発見した。 ホームヴェスターズはトレーニングマニュアルや年次会議（フランチャイズのオーナーがアグと写真を撮り、足ひれの一人が100ドル札がプリントされたスーツを着ていたという騒々しい出来事）でサンドラーシステムを教えている。この販売戦略の中心となるのは、「問題を解決する」ために住宅所有者との信頼関係を築くことです。 「痛みは常にモチベーションの一種である」と 。 「売主の痛みを理解できれば、家を購入できる可能性が大幅に高まります。」 トレーニングマニュアルには書かれています 急速な売却を生み出す可能性のある状況には、失業、差し迫った差し押さえ、手術が必要な子供などがあります。ある元フランチャイズ加盟者は、住宅所有者になぜそんなに急いで売る必要があるのかを尋ね、アトランタの潜在的な売主の苦痛をどのように感じたかを説明しました。答えは、彼の母親は1,400マイル離れたホスピスで最後の日々を過ごしていたということだ。 「家を売りたいからではない」と元フランチャイズ加盟者は語った。 「それは、彼らが死にゆく母親に会いにコロラドに行きたいからです。」 「あなたには決して売りません」 コリーヌ・カサノバがエヴァンスの申し出を受け入れてから約2か月後、彼女の息子は鑑定料を支払った。 コリーヌの家は、会社の広告で神話化されているような醜い家の一つではありませんでした。 鑑定士は、配管、寝室、下水管、外装の漆喰が最近改善されたことを指摘し、「適度に維持されている」と判断した。 査定では家の価値は44万ドルとされ、エバンスが提示した額よりも16万5千ドル高かった。 カサノバ夫妻は長年にわたり、ささやかな改善に時間とエネルギーを注ぎ込んできた。デビッドと父親が1980年代に再舗装した私道はまだ良好な状態を保っていた。約13年前、新しいオーク材の床の価格は約7,000ドルでした。 10代の頃、デビッドは父親に代わって放課後の仕事をし、家のガレージでダイオードや半導体のテストを行っていました。 家族の家計を綿密に記録していた彼の母親は、小遣いの代わりに会社の小切手を減額してくれた。 「私たちが幼い頃、彼らはそれを私たちに叩き込みました」とデビッド・カサノバは語った。 「何かが欲しいなら、そのために働き、貯金し、それを買うのです。」 デビッドさんは当初、母親が売却に同意していたことには気づいていませんでしたが、彼女が弱い立場にあることは知っていて、彼女を守ろうとしていました。デビッドさんの父親は、2014年に亡くなる前に、コリーヌさんの状態は見た目よりも悪化しているとデビッドさんに警告し、認知症の症状が明らかになる前に「5分間くらいは本当に良いふりをすることができる」と警告した。 2016 年までに、彼女の健康状態は常時介護が必要なほど悪化しました。デビッドさんによると、彼女は自分が1950年代に生きていた10代に戻ったと信じるようになったという。 HomeVestors のトレーニング資料は、能力が低下している可能性のある潜在的な売り手をどのように扱うかについて明確にしています。その人がその資産の価値を理解できないほどに減少した。」 しかし、記録には、その指令が無視されたパターンが示されています。 2020年、アトランタに住む78歳の男性は、後に販売された価格の約半分である9万7000ドルで売買契約に署名するよう説得された。現在係争中の訴訟によると、8週間後の認知機能検査の結果、彼は文章を書くことも、年、季節、日付、月の名前を書くこともできないことが判明したという。 （フランチャイズ加盟者はプロパブリカに対し、その男は権限を完全に掌握しているようだと語った。ホームベスターズは、フランチャイズはもはや同社の一部ではないと述べた。） 裁判所文書によると、同年、アリゾナ州グレンデールに住む77歳の女性が、家計の管理ができなくなって、自宅を定価の半額以下で売却する契約に署名した。その後、家を守るための戦いで、女性は病室から遠隔で法廷審理に出席した。 （HomeVestorsの広報担当者は、この訴訟はフランチャイズ会社ではなく、フランチャイズから販売契約を購入した別の投資家によって起こされたと述べた。しかしながら、広報担当者は、フランチャイズオーナーと高齢の住宅所有者とのやりとりについてはコメントしなかった。 HomeVestors のフランチャイズであると彼女は言いました。訴訟は破産裁判所で和解しました。) そして2021年、カリフォルニア州の高齢男性の弁護士は、男性の「加齢による精神の弱さ」につけ込み、市場価格より17万5000ドルで家を売るよう説得したとしてフランチャイズ加盟者を告発した。 （HomeVestorsの広報担当者は、同社はこの訴訟を知らなかったため、訴訟を開示しないことでフランチャイズ契約に違反している可能性があるとフランチャイズ加盟者に通知する書簡を送ったと述べた。この訴訟は示談で解決した。） ジョージア州のマーサ・スワンソンさん（83歳）は、小さな脳卒中を繰り返していたが、自宅をHomeVestorsフランチャイズに82,111ドルで売却し、その後3,000ドルの支払い方法など、人生の最後の3年間をお金のことで悩んで過ごした。彼女の生活支援センターの月額費用。 「それは倫理的ではありません」と娘のシェリー・ニクソンさんはプロパブリカに語った。 スワンソンさんの場合、フランチャイズは物件に何の改善も加えずに、より高い価格で別の投資家に物件を売り渡す「卸売」を行っていた。その結果、株式の一部が住宅所有者ではなくフリッパーに渡されることになる――スワンソンが切実に必要としていた資金だ、とニクソン氏は語った。この慣行はいくつかの州で規制当局の監視下に置かれている。 スワンソンさんの家を購入したフランチャイズのオーナーは、スワンソンさんは高齢者と接する際に「細心の注意を払っている」ため、彼女が頼めば契約を解除していただろうと語った。 ホームベスターズは、フランチャイズ各社に対し、一度に一軒の住宅のみを改修し、購入した他の不動産は卸売りするよう奨励していると述べた。同社の広報担当者はまた、同社は高齢者の住宅所有者をターゲットにしていないとし、販売者の70歳以上の割合は20％未満だと付け加えた。彼らの購入のほぼ 3 分の 1 は 65 歳以上の人々からのものです。 コリーヌ・カサノバさんは、家を引き渡してからわずか19日間しか生きられなかった。彼女が亡くなった直後、近所の人の一人が玄関先にエヴァンスからの手書きのメモを見つけ、デイヴィッドに電話した。そのメモは、エスクローがもうすぐ終了することを知らせるものでした。何が起こったのかを知ったデビッドは激怒しました。 「私はあなたには決して売りません」と彼は会社に言いました。 「あなたが私の母にしたことのせいで、二度とあなたをこの家には入れません。」 取引の人質 パトリオット・ホールディングスはカサノバの家から立ち去ろうとしていたわけではない。 デビッドさんが会社と対峙してから5日後、フランチャイズ側はデビッドさんに対して契約違反訴訟を起こした。彼らはまた、リス・ペンデンスと呼ばれる権利に対する所有権紛争の通知も記録しており、これにより他人に販売することはほぼ不可能になります。 多くの HomeVestors フランチャイズでは、オーナーが販売をキャンセルしようとしたときにそのような訴訟を起こしたり、オーナーを契約に結びつける方法として「タイトルを曇らせる」と呼ばれる保留リストや同様の文書を記録したりするのが一般的です。プロパブリカは、十数州で50社以上のフランチャイズ加盟者がタイトルを隠蔽したり、契約違反で訴訟を起こしていることを発見した。 一部のフランチャイズは訴訟を数件しか起こしていないが、紛争は仲裁によって秘密裏に解決されることが多いため、正確な数を把握することは困難である。 HomeVestors によってトップパフォーマーとして認識されている一部のフランチャイズを含むその他のタイトルは、頻繁に曇っています。 フロリダ州のフランチャイズの1つであるハイランド・プロパティーズは、2016年以来20件の契約違反訴訟を起こし、売買契約の通知を記録することで300以上の不動産の所有権を曇らせた。あるケースでは、病気で身体が不自由になり家から出ることもできない高齢男性を訴えた。 Hi-Land Properties は、HomeVestors の National Franchise of the Year に 5 回選ばれています。 2017年、HomeVestorsの最高経営責任者（CEO）で オーナーを「当社の国家ブランド、ベストプラクティス、価値観をよく表してきた忠実で勤勉なフランチャイズ加盟者」と称賛した。 あるヒックス氏は、Hi-Landの コリー・エバンスのフランチャイズであるパトリオット・ホールディングスは、2019年にも契約違反の訴訟を起こしている。住宅所有者の娘によると、ある事件の調停中に同社は立ち退きに15万ドルを要求したという。 「なぜ人を人質にするのですか？」彼女は言いました。 「それは正気の沙汰ではありません。」 一部のフリッパーは、契約が署名されるとすぐに、不動産には検査料や所有権料、融資費用などの費用がかかり始めると指摘し、投資を保護するために必要な慣行であると主張しています。 しかし、不動産専門家らは、HomeVestorsフランチャイズ加盟店による大量の訴訟や権原通知は、略奪的な商慣行を示しているだけでなく、売り手が後になってより良い選択肢を知ることが多いことを暗黙の了解として示していると述べている。 国立消費者法センターのスタッフ弁護士、サラ・ボリング・マンシーニ氏は、「人々は通常、理解できない取引を撤回しようとします」と述べた。 「あなたのビジネスモデルが、住宅の価値についての虚偽の説明に基づいて住宅所有者を説得して売買契約に署名させるようなものであれば、多くの売り手が「後から撤退したい」という結果につながるだろうと彼女は言う。 全米不動産投資家協会の最高執行責任者であるチャールズ・タッセル氏は、タイトルを曇らせることは業界では「通常の慣行」とはみなされていないと付け加えた。 「急いで売ったり、現金で何かをしたりする場合、割引はありますか？」はい」と彼は言った。 「しかし、タイトルなどを曇らせ始めると、それはまったく異なる道を進み始めます。」 ハイランド・プロパティーズのオーナー、ドナルド・キャメロン氏は、タイトルを曇らせることは略奪行為であると否定し、住宅を購入しようとする人々に食料品や電気代の援助をすることが多いと指摘した。記録された契約書は、不動産を購入しようとする他の投資家を避けるために必要です。 同氏は、病気になった男性に4000ドルを前払いしたとして訴訟を起こしたと述べた。同氏はまた、男性の成人した息子を話し合いに参加させるというホームベスターズの方針に従ったとも述べた。この男性は裁判所がキャメロン氏に有利なデフォルト判決を下す直前に死亡した。 「私のオフィスは、2005 年に HomeVestors に参加して以来、2,000 戸以上の住宅を購入しており、物事を正しい方法で行うことに大きな誇りを持っています」と彼は言いました。 HomeVestors は、フランチャイズがタイトルのクラウド化を日常的な商慣行にしていたとは知らなかったと述べた。プロパブリカの報道を受けて、同社はそれを禁止した。 ProPublicaが入手した4月18日の通話録音では、HomeVestorsのリーダーシップはタイトルをクラウド化する行為を頻繁に行うフランチャイズを戒めていた。 2022年にホームベスターズを買収した投資管理会社ベイビュー・アセット・マネジメントのマネージング・ディレクター、マレン・カスパー氏は「明らかに、これはわれわれが不快に思う単なる悪い慣行だ」と述べた。 議員らは、一部の業界では不正行為以外の圧力や虐待的な戦術が非常に一般的であるため、消費者にはさらなる保護が必要であると認識している。たとえば、タイムシェア販売では、一部の州では、購入者が撤回できるよう、定められた取消し期間を設けることが求められています。年金の購入には「フリールック」期間が組み込まれています。中古車に対するレモン法も一般的です。 家のひれを扱う住宅所有者には、そのような保護はほとんどありません。 しかし、一部の州や都市は規制を制定し始めている。たとえば、フィラデルフィアでは、住宅ひれ上げ業者は、絶望的な住宅所有者を助けるためのリソースを特定し、公正な価格を得る方法を説明した を売り手候補者に提供することが義務付けられています。 「権利章典」 「だって、航空券を買うと24時間もらえるんですよね？」国家住宅法プロジェクトのエグゼクティブディレクター、シェイマス・ローラー氏は語った。 「このような無許可の状況では、売り手側に専門家が関与していない場合には、より高いレベルの保護が必要です。」 「陥没していないのは唯一の人たちです」 「醜い状況」に追い詰められた多くの住宅所有者とは異なり、デビッド・カサノバには母親の家を求めてホームベスターズ・フランチャイズと戦う時間とお金があった。 パトリオット・ホールディングスがカサノバ夫妻の売買契約の履行を求めて訴訟を起こした後、デビッドさんは詐欺と高齢者虐待を主張する相互告訴状を提出した。エヴァンスは「愛情、脅迫、強制」を使ってコリーヌに契約書にサインさせたと主張した。 ほぼ 3 年間、パトリオット ホールディングスは家のために戦った。同社は、エヴァンス氏がベンチュラ郡の高齢の被害者２人との取引を巡って犯罪捜査の対象となるまで、その主張を公表しなかった。 2020年8月、エヴァンスは不動産の大窃盗未遂の重罪2件で有罪を認めた。彼は執行猶予付きの懲役刑を受け、被害者双方に対する訴訟を取り下げ、賠償金を支払った。 執行猶予中は「不動産の売買を伴うあらゆる取引」を禁止された。最終的に、カリフォルニア州法に従って、彼の有罪判決は取り消された。 エバンス氏が有罪判決を受けたとき、フランチャイズ契約の条項によれば、ホームベスターズはパトリオット・ホールディングスとのフランチャイズ契約を終了すべきだった。パトリオット ホールディングスは、HomeVestors の最も生産性の高いフランチャイズの 1 つです。 その代わりにホームベスターズは、コリー・エバンス氏が兄弟のコディ、クリス、ケイシー・エバンス氏とパートナーのスコット・マンスフィールド氏とともに運営していたフランチャイズのオーナーから外すよう要求したと広報担当者は述べた。 それにもかかわらず、 兄弟とともに 2021 年の「総売上高」賞にリストされています。ホームベスターズの広報担当者は、コーリー・エバンス氏が誤って受賞者に含まれていたと述べた。 HomeVestors の内部記録によると、コーリー・エバンスは ホームベスターズの広報担当者によると、パトリオット・ホールディングスはカサノバ家に対する訴訟を起こした弁護士を今後は起用しないという。同弁護士は他のフランチャイズの代理人を務め、社内大会にも出席したことがある。 「コーリー・エバンスをシリーズから外して以来、いかなる苦情も受けていない」と広報担当者は述べた。 コリー・エバンスも彼の兄弟もインタビューの要請には応じなかった。 コリーヌ・カサノバの家をめぐる争いが終わった後、デヴィッドはその家を51万ドルで売却したが、これはエヴァンスが支払おうとしていた金額よりも23万5千ドル高かった。デヴィッド氏は、エヴァンス氏が宣誓上必要だと主張した修理は一切行っていないと述べた。 今度はデビッドが立ち去ることを拒否する番だ。彼は売却で得た収益をパトリオット・ホールディングスに対する高齢者虐待訴訟を続けるために使っている。裁判期日は6月に設定されている。 「それでも今日では、基本的に彼らは自分たちが何か悪いことをしたとは思っていない」と彼は言う。 「彼らは、私の母やその家族が過去6年間にわたって経験したことに対して全く共感を示しません。 「彼らはこれで成長し、あなたを押し、押し、押し続けます。そして、私の知る限り、屈服していないのは私たちだけです。」 Unsplash の Breno Assis による写真
