Çirkin Evler Alıyoruz! Sizden Sakladıkları Çirkin Gerçek

Bu hikaye ilk olarak Anjeanette Damon , Byard Duncan ve Mollie Simon tarafından ProPublica'da yayınlandı. Dallas Morning News ve Shelterforce ile birlikte yayınlandı. Sarah Smith haberciliğe katkıda bulundu. ProPublica için Carlo Cadenas'ın hazırladığı Ug Spot İllüstrasyonları.

Cory Evans, 4 Kasım 2016'da Los Angeles banliyösündeki bir eve vardığında HomeVestors of America'nın taktik kitabı konusunda oldukça bilgili biriydi. "We Buy Ugly Houses" şirketindeki franchise'ı, önceki iki yılda 50'den fazla anlaşma gerçekleştirmişti. .

Patriot Holdings, HomeVestors'un çaresiz durumdaki ev sahiplerini bulma ve ardından onları hızlı bir şekilde satmaya ikna etme stratejisini izleyerek kısa sürede şirketin en başarılı franchise'larından biri haline gelecekti.

Ev sahibi Corrine Casanova, Baldwin Park'taki üç yatak odalı bungalovu 1961'de kocasıyla birlikte satın almıştı ve şimdi evin tamamına sahipti. Orada üç çocuk büyüttükten sonra, yardımlı yaşam tesisine gitmek üzere oradan ayrılmasına günler kalmıştı ve HomeVestors reklamındaki numarayı aramıştı.

Telefonu cevaplayan kadına, "Evimin değerinin tahminini alıp alamayacağımı merak ediyordum" dedi. “Kocam gitti, o yüzden artık sadece ben varım.”

İşletmeyi üç erkek kardeşiyle birlikte yürüten Evans, bölgedeki diğer franchise sahipleri arasında "çok yakın" olarak ün kazanmıştı. Casanova'nın evinin borcu ödendi ve Evans'a, ödenecek bir ipotek olmadığı için teklifiyle düşük fiyattan düşme şansı tanındı.

Kazanmak istediği karı hesapladı ve evine yaptığı kısa ziyarette Casanova'ya 10 sayfalık bir satın alma sözleşmesi sundu.

Ancak Casanova karmaşık bir müzakereye girişme konusunda yetenekli değildi. Bir zamanlar yetenekli bir muhasebeci ve yerel kadınlar kulübünün başkanı olmasına rağmen, demans artık kısa süreli hafızasına kazınmıştı: Yakın zamanda yapılan bir nörolojik değerlendirme, 82 yaşındaki kişinin hangi yılda olduğunu veya yaşadığı şehrin adını söyleyemediğini ortaya çıkarmıştı. Yetişkin oğlunu sürekli olarak amcasıyla karıştırıyordu.

HomeVestors, franchise sahiplerini, müzakereleri anlayamayan satıcılardan asla yararlanmamaları konusunda uyarıyor. Ancak o akşam oradan ayrıldığında Evans'ın, Casanova'nın sallantılı senaryosuyla imzaladığı, evi değerinin yaklaşık üçte ikisine satın almak üzere bir sözleşmesi vardı.

Casanova'nın ailesinin satıştan haberdar olması için haftalar geçmesi gerekti. Ancak oğlu David Casanova çok geçmeden bir şeylerin ters gittiğini hissetti.

“Onu taşıdıktan sonra sürekli 'Arkadaşımı aramam lazım' diyordu. Arkadaşımı aramam gerekiyor.' Ben de 'Hangi arkadaş anne?' diye düşünüyorum” dedi David, ProPublica'ya.

Corrine hatırlamıyordu.

David sözleşmeyi öğrendikten sonra Evans'a annesinin demans hastası olduğunu açıkladı ve satışı iptal etmeye çalıştı. Evans, uzaklaşmak yerine, mülkün tapu üzerine başka birine satışı engelleyen bir bildirimi kaydetti ve bu da Casanova ailesini evi korumak için yıllar süren bir savaşa zorladı.

Bu arada Evans, Casanova'nın etkileşimleri sırasında bozulma belirtileri gösterdiğine karşı çıktı.

HomeVestors of America, gayrimenkul yatırım sektörüne öncülük etmesiyle övünüyor. 1996 yılında Teksaslı bir emlak komisyoncusu tarafından kurulan şirket, sorunlu mülkleri ele geçirmek için bir sistem geliştirdi ve bunu 48 eyalette yaklaşık 1.150 franchise'a genişletti.

Emlakçıların aksine, ev yüzgeçleri büyük ölçüde düzenlenmemiş bir alanda faaliyet gösterir. Emlakçılar, eyalet yasalarında, lisans gerekliliklerinde ve endüstri etik kurallarında tanımlanan şekilde, müzakerelerde ev sahibinin çıkarlarını en iyi şekilde temsil etme konusunda güvene dayalı bir sorumluluğa sahiptir. Ancak çoğu eyalette yüzgeçlerin lisansa ihtiyacı yoktur.

Kendini "Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en büyük ev alıcısı" olarak ilan eden HomeVestors, kendisini gayrimenkul yatırım piyasasının büyük bir bölümünü ele geçiren hedge fonlarından ve YouTube gurularından ayırmak için büyük çaba harcıyor.

Şirket, ev sahiplerinin çirkin evler ve çirkin durumlardan kurtulmasına, kimsenin satın almayacağı mülkleri alarak hayatları ve toplulukları iyileştirmelerine yardımcı olduğunu söylüyor.

Bu misyonun bir kısmı, franchise sahipleri en düşük fiyatların peşinde olsa bile, evinin gerçek değerini anlamayan hiç kimseden faydalanmama sözüdür.

HomeVestors eğitmenleri yıllık konferanslarda franchise sahiplerine her müşteriye, hiç emlak anlaşması yapmamış 85 yaşındaki büyükannenizmiş gibi davranın diyor.

Ancak mahkeme belgelerine, mülk kayıtlarına, şirket eğitim materyallerine ve 48 eski franchise sahibi ve franchise'larına satış yapan düzinelerce ev sahibiyle yapılan görüşmelere dayanan bir ProPublica araştırması, HomeVestors franchise sahiplerinin aldatmaca kullandığını ve yaşlıları, hastaları ve yakınlarını hedef aldığını ortaya çıkardı. evsizliğin satışın bir sonucu olacağından korktukları yoksulluğa.

Mahkeme belgelerine göre, bir HomeVestors franchise sahibi, istifleme sorunu yaşayan 72 yaşındaki bir kadına, belediye kanun uygulayıcı memurlarının evini alacağını iddia etti. Arizonalı bir kadın, bir röportajda evinin satışını iptal etme girişiminde başarısız olduktan sonra kamyonunda yaşamak zorunda kaldığını söyledi.

Bir dava, Florida'daki yaşlı bir adamın, kendisine dairesini satması halinde geçici olarak orada yaşamaya devam edebileceğinin söylendiği kötü durumu belgeledi.

Ancak sözleşme imzalandıktan sonra franchise sahibi, ev sahipleri derneği kurallarının buna izin vermediğini ona bildirdiğinde hayatta kalan son günlerini tahliye edilmeyi bekleyerek geçirdi.

"Onlara hep yalan söylüyordun. Biz de bu şekilde eğitildik” dedi Kuzey Carolina'da bir franchise sahibi olan Katie Southard. "Ödeyebileceğiniz bir bedel vardı ama her zaman daha aşağı iner ve onlara ödeyebileceğiniz bedelin bu olduğunu söylerdiniz."

Ev sahipleri yararlanıldıklarına inandıklarında ve anlaşmalardan çekilmeye çalıştıklarında bile, franchise sahipleri başka bir alıcıya satışı engellemek için dava açtı veya evrak sundu. Bazı ev sahipleri mülklerini korumak için hastane yataklarından kavga etti.

Satış sözleşmelerinin imzalanmasından kısa süre sonra en az üçü öldü; dördüncüsü üç yıl boyunca para konusunda endişelendikten sonra öldü. Aileleri ProPublica'ya, evlerini kaybetmenin yarattığı stresin, hepsi hasta ya da halsiz olmasına rağmen sevdiklerinin ölümüne katkıda bulunduğuna inandıklarını söyledi.

HomeVestors sözcüsü, ProPublica tarafından ortaya çıkarılan anlaşmaların, şirketin 2016'dan bu yana 71.400'ü aşan toplam işlemlerinin küçük bir kısmını temsil ettiğini söyledi.

Şirketin yaşlıları hedef aldığını reddetti ve HomeVestors'a satış yapan ev sahipleri arasında şirketin "500'den fazla" müşteri yorumuna göre dahili olarak hesaplanan %96'lık bir onay oranına dikkat çekti. Şirketin ProPublica tarafından tespit edilen vakaların bazılarında halihazırda harekete geçtiğini ve diğerlerini de raporlar ışığında araştırdığını ekledi.

ProPublica'dan sorular aldıktan birkaç gün sonra HomeVestors, ev sahiplerinin satışları iptal etmesini önlemek için franchise'larının belge kaydetmesini yasakladı ve onları satıcılara dava açmaktan caydırdı. Şirket, uygulamaların yalnızca satıcıyı etkilemediğini, aynı zamanda muhabirlerin ve savcıların franchise'ın kapısına kadar takip edebilecekleri bir kağıt izi oluşturduğunu belirtti.

HomeVestors'un genel danışmanı Anthony Lowenberg, franchise sahiplerini ProPublica'nın yaklaşan hikayesi konusunda uyarmak için 18 Nisan'da yapılan ulusal çağrı sırasında, "Bunu seri olarak yapıyorsanız, tüm sistemi riske atıyorsunuz" dedi.

Kaydı ProPublica tarafından elde edilen bu görüşme sırasında şirket yönetimi, haber kuruluşunun araştırmasının derinliğini ve kapsamlılığını kabul etti ve "franchiselerimizin doğru şeyleri yaptığından" emin olmak için değişiklikleri tartıştı.

HomeVestors CEO'su David Hicks , "Bu bizi daha iyi bir şirket yapacak" dedi.

Seni Nasıl Buluyorlar

HomeVestors, reklam panolarında, postalarda, televizyonda ve internette her yerde bulunan reklamlarla markanın herkesin tanıdığı bir isim olmasını sağlamak için çok çalıştı. Şirket, aralarında "İyi, Kötü ve Çirkin" ve "Çirkin Fırsatlar"ın da bulunduğu düzinelerce görsel ve ifadeyi ticari marka haline getirdi ve mahkemelerde sıklıkla taklitçilerin peşine düştü.

Çizgi filmdeki mağara adamı "Ug", dostça bir gülümseme sunuyor ve bazen ev sahiplerine "Çirkin Durumlardan" kurtulmaya yardım etmeye hazır olduğunu ima ederek bir çanta dolusu para uzatıyor.

HomeVestors, Ug'yi stratejik olarak dağıtır. Onu kasırgaların çarptığı veya kontrol edilemeyen yangınların yaktığı evlerin yakınındaki reklamlarda bulacaksınız. Çok fazla öz sermayeye sahip ev sahiplerinin yoğunlaştığı posta kodlarını kaplayan postalarda bulunuyor.

Kamu kayıtlarına göre yakın zamanda boşanmış veya ailesinden ölen kişilere gönderilen kartpostallarda bu isim yer alıyor. HomeVestors, veraset yoluyla geçiş yapmaya çalışan aile üyelerine şu sözü veriyor: "Yardım edebiliriz."

Son yıllarda, çok sayıda ev sahibi HomeVestors'un aralıksız teklifleri hakkında yerel yetkililere ve Federal Ticaret Komisyonu'na şikayette bulundu; bazen şirketin resmi durdurma taleplerini göz ardı ettiğini iddia etti.

Babası yakın zamanda öldürülen bir Teksas sakini ProPublica'ya HomeVestors'un hayır cevabını kabul etmeyeceğini söyledi. Mektuplar o kadar ısrarcıydı ki, postalarını kontrol etmenin travmatik bir deneyime dönüştüğünü söyledi.

HomeVestors sözcüsü, şirketin kendisine ulaşan her şikayeti ele aldığını ve iletişime geçilmemesini isteyen kişileri dahili bir "aramayın" listesine eklediğini söyledi.

HomeVestors ayrıca ev sahiplerine bir emlakçı veya başka bir yatırımcıyla konuşmadan önce ulaşmayı umarak ağını çevrimiçi olarak da kullanıyor.

Bir röportajda, HomeVestors tarafından işe alınan reklam ajansının eski bir çalışanı, bakımevleri ve rehabilitasyon hastanelerinin yakınındaki insanlara çevrimiçi reklamların nasıl sunulacağı hakkındaki tartışmaları hatırladı. Amaç, Medicaid'in bakım evi masraflarını karşılayabilmesi için varlıklarını satması gereken aileleri yakalamaktı.

Halen sektörde çalıştıkları için isminin açıklanmasını istemeyen çalışan, ajans sahibinin dijital reklamcılığın kalçası kırılmış yaşlı bir kişiyi bulma yeteneğiyle övündüğünü de hatırladı. Çalışan, sahibine, bu yaralanmanın ölüme doğru 60 günlük bir geri sayım ve muhtemelen bir anlaşma olduğunu söylediğini bildirdi.

Eski çalışan, "Bu noktada insanların önüne çıkabilirsek, bu kesinlikle gidilecek bir yoldu" dedi. “Evet, bu kötüydü. Bunu düşündükçe midem ağrıyor."

Reklam ajansı Imaginuity'nin sözcüsü, bir müşterinin müşterilerine "saygısızlık etme veya zarar verme isteğinde bulunmanın" şirket sahibinin "karakterine aykırı" olacağını söyledi.

Bir HomeVestors sözcüsü, şirketin bu tür bir reklam hedefleme teknolojisini kullandığını itiraf etti ancak bunu yalnızca bir kez, yani dört yıldan fazla bir süre önce yaptığını söyledi. Imaginuity'nin bir sözcüsü pilot projenin rehabilitasyon merkezlerini hedef almadığını söyledi.

Yine de HomeVestors franchise'larına huzurevine taşınan insanları bulmanın yolları öğretiliyor.

Bir franchise'ın potansiyel müşterilerinin yarısına kadarı, HomeVestors'un "potansiyel kazma" olarak adlandırdığı kendi ayak çalışmasıyla oluşturulmalıdır.

Şirketin eğitim kılavuzu, franchise sahiplerine, zor durumlardaki insanlarla etkileşime giren kişilerle ilişkiler kurmayı öğretiyor: huzurevi yöneticileri, vesayet memurları, boşanma avukatları .

Aynı zamanda onlara, sıkıntıya dair ipuçları (su kesintisi uyarıları, polis bantları, tahtalarla kapatılmış pencereler, yanık izleri) bulmak için mahalleleri taramaları ve çaresizlik belirtilerine saldırmaları talimatını da veriyor. Örneğin bir ailenin eşyaları kaldırım kenarındaysa, talimat açıktır: “ Çöp yığınının tahliyeyi gösterdiği mülkü hızla takip edin . ”

Yazılı bir açıklamada HomeVestors sözcüsü başlangıçta şirketin ölüm, boşanma veya bakımevine taşınma gibi yaşam olaylarını temel alarak ev sahiplerini hedef aldığını reddetti.

ProPublica, bu tür taktikleri öğreten şirket reklam belgelerine ve eğitim materyallerine işaret ettikten sonra sözcü, bunların pazarlama bütçesinin küçük bir kısmını temsil ettiğini söyledi.

Şirket ayrıca ev sahiplerini yaş dahil demografik özelliklere göre hedef almayı da reddetti. Sözcü, şirketin bunun yerine onarıma ihtiyaç duyabilecek daha küçük, eski mülklere odaklandığını söyledi.

Şirket, titiz imaj yönetimine rağmen zaman zaman hedeflerini kaba terimlerle tanımladı. Reklamların artı işaretlerindeki bazı evlere şirket içinde "bal küpleri" adı veriliyor. ” Ve 2020'deki bir röportajda Hicks, şirketinin hedef aldığı evlerin söyledi.

"Şu kedi sidiği kokusu, bu kokunun ne olduğunu biliyor musun?" dedi kıkırdayarak. "Bu para."

Hicks röportaj talebini reddetti.

“Sadece Tek Bir Kötü Oyuncu Değildi”

HomeVestors, çaresiz ev sahiplerini bulma ve anlaşma yapma telaşı içinde, franchise sahiplerinin "işlerini ucuzlaştıran ve riske atan gizli yöntemlere" başvurmamalarını talep ediyor.

Onlara, tam fiyatı ödeyemeyen bir "indirim alıcısı" olduklarını ve bunun yerine satıcının hız ve kolaylık elde edeceğini açıkça belirtmeyi öğretir. Açıkça yalan söylemelerini yasaklıyor.

El kitabında, "Franchise alan, herhangi bir mülk sahibine, o kişinin satış kararını etkilemek amacıyla, mülk değeri, piyasa koşulları veya gayrimenkulle ilgili başka herhangi bir konu hakkında bilerek yanlış beyanda bulunmayacak veya iddialarda bulunamayacaktır" deniyor.

Ancak HomeVestors franchise'ına sahip olmak pahalıdır. Franchise sahiplerinin, şirkete ödenen ücret ve komisyonlara ek olarak, pazarlamayı desteklemek için yüklü meblağlar (genellikle ayda onbinlerce dolar) ödemesi gerekiyor.

Kurumsal denetçilerden oluşan bir ekip, hiçbir ücretin ödenmemiş olmasını sağlamak için çalışır. Eski franchise sahiplerine göre, bu tür finansal baskılar anlaşmalar konusunda umutsuzluğa yol açabilir ve bu da etik olmayan davranışlara yol açabilir.

ProPublica, HomeVestors'un gerçekleri çarpıttıkları veya anlaşma peşinde ev sahiplerini aldattıkları iddialarıyla karşı karşıya kalan bir örnek buldu.

Fort Worth, Teksas'ta bir kadın, bir röportajda, bir franchise sahibinin, kendisi tapuda olmasa bile, merhum kocasının evini satmak için yasal olarak bir sözleşme imzalayabileceğini söylediğini söyledi.

Broward County, Florida'da bir adam, açtığı ancak sonunda vazgeçtiği bir davaya göre, gerçekte 100.000 dolarlık evini 37.500 dolara satma sözleşmesi olan bir konut sermayesi kredisi belgesi imzaladığına inanıyordu. (HomeVestors'un sözcüsü belgenin satış sözleşmesi olarak etiketlendiğini söyledi.)

Arizona'da bir kadın, bir röportajında kendisine merhum annesinin popüler bir açık hava eğlence kasabasındaki evinin makul bir fiyat alabilmesi için yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiğinin söylendiğini söyledi. HomeVestors franchise'ı ona 10.000 $ ödedikten sonra herhangi bir iyileştirme yapmadan onu 55.000 $'a sattı.

HomeVestors'ın intikamından korktukları için ismini vermeden konuşan eski bir California franchise sahibi, "Bu sadece tek bir kötü aktör değildi" dedi. “Kültürde yaygınlaştı.”

HomeVestors'un sözcüsü, bu tür davranışların öğretilmediğini veya hoş görülmediğini ve bu durum tespit edildiğinde "bir franchise'ın feshedilmesi de dahil olmak üzere hızlı bir şekilde harekete geçmeyi hedefliyoruz" dedi.

Yalan söylemenin etik kurallarımıza ve kültürümüze aykırı olduğunu ekledi. Sözcü, şirket standartlarını ihlal ettiği için hangi franchise'ların veya kaç tanesinin feshedildiğini belirtmedi.

ProPublica, HomeVestors'un son iki yıl içinde şirketin hoşgörülmeyen davranışlarda bulunan sekiz franchise sahibine ödül verdiğini tespit etti.

HomeVestors, eğitim kılavuzlarında ve yıllık konferanslarında (franchise sahiplerinin Ug ile fotoğraf çektirdiği ve bir paletçinin 100 dolarlık banknotların basıldığı bir takım elbise giydiği gürültülü olaylar) Sandler sistemini öğretiyor. Bu satış stratejisinin merkezinde "acıyı bulmak" amacıyla ev sahipleriyle yakın ilişki kurmak yer alıyor.

Eğitim kılavuzunda "Acı her zaman bir motivasyon biçimidir" yazıyor . "Satıcının acısını anladığınızda evi satın alma şansınız çok daha artar."

Hızlı bir satış yaratabilecek koşullar arasında: kaybedilen bir iş, yaklaşmakta olan haciz veya ameliyata ihtiyaç duyan bir çocuk. Eski bir franchise sahibi, ev sahibine neden bu kadar hızlı satış yapması gerektiğini sorarak potansiyel bir Atlanta satıcısının sıkıntısını nasıl bulduğunu anlattı. Cevap: Annesi son günlerini 1.400 mil uzaktaki bakımevinde geçiriyordu.

Eski franchise sahibi, "Bunun nedeni evi satmak istemeleri değil" dedi. "Çünkü ölmekte olan annelerini görmek için Colorado'ya gitmek istiyorlar."

“Sana Asla Satmayacağım”

Corrine Casanova, Evans'ın teklifini kabul ettikten yaklaşık iki ay sonra oğlu bir değerlendirme ücretini ödedi.

Corrine, şirketin reklamlarında mitolojileştirilen çirkin evlerden biri değildi.

Değerleme uzmanı, sıhhi tesisat, yatak odaları, kanalizasyon hattı ve dış sıvadaki son gelişmelere dikkat çekerek binanın "makul düzeyde bakımlı" olduğunu belirtti.

Ekspertiz, evin değerini Evans'ın teklif ettiğinden 165.000 $ daha fazla olan 440.000 $ olarak belirledi.

Yıllar geçtikçe Casanova'lar mütevazı iyileştirmeler için zaman ve enerji harcamıştı: David ve babasının 1980'lerde yeniden döşediği garaj yolu hâlâ iyi durumdaydı; yaklaşık 13 yıl önce yeni bir meşe zeminin maliyeti yaklaşık 7.000 dolardı.

David, gençliğinde babasının yanında okul sonrası bir işte çalışıyordu; evin garajında diyotları ve yarı iletkenleri test ediyordu.

Ailenin mali durumlarının kayıtlarını titizlikle tutan annesi, harçlık yerine şirket çeklerini kesiyordu.

David Casanova, "Küçükken bunu bize aşıladılar" dedi. “Bir şeyi istiyorsanız onun için çalışırsınız, biriktirirsiniz ve satın alırsınız.”

David başlangıçta annesinin satmayı kabul ettiğinden habersizdi ama onun savunmasız olduğunu biliyordu ve onu korumaya çalışıyordu. David'in babası, 2014'te vefat etmeden önce David'i, Corrine'in durumunun göründüğünden daha kötü olduğu konusunda uyarmıştı; demans belirtileri ortaya çıkmadan önce "yaklaşık beş dakika boyunca gerçekten iyiymiş" numarası yapabileceği konusunda David'i uyarmıştı.

2016 yılına gelindiğinde sağlığı, tam zamanlı bakıma ihtiyaç duyacak kadar kötüleşmişti. David, 1950'lerde yaşayarak yeniden ergenlik çağına girdiğine inanmaya başladığını söyledi.

HomeVestors'un eğitim materyalleri, yetenekleri azalabilecek potansiyel satıcılara nasıl davranılacağı konusunda nettir: "Bir Franchise Sahibi, Franchise Alanın vesayet altında olduğunu bildiği veya şüphelenmesi için nedeni olan veya bu konuda zihinsel kapasiteye sahip olan herhangi bir kişiden gayrimenkul satın almayacaktır. Kişi malının değerini anlayamayacak kadar küçülmüştür.”

Ancak kayıtlar bu direktifin göz ardı edildiğini gösteriyor.

2020 yılında Atlanta'da 78 yaşındaki bir adam, daha sonra sattığı fiyatın yaklaşık yarısı kadar olan 97.000 dolarlık bir satış sözleşmesi imzalamaya ikna edildi. Sekiz hafta sonra, bilişsel bir sınav, halen devam eden bir davaya göre bir cümle yazamadığını veya yılı, sezonu, tarihi veya ayı adlandıramadığını gösterdi.

(Franchise sahibi ProPublica'ya adamın fakültelerinin tam komutası altında göründüğünü söyledi ve HomeVestors franchise'ın artık şirketin bir parçası olmadığını söyledi.)

Mahkeme belgelerine göre, aynı yıl Glendale, Arizona'da artık mali durumunu idare edemeyen 77 yaşındaki bir kadın, evini değerinin yarısından daha azına satmak için bir sözleşme imzaladı. Evini kurtarmak için çıkan kavgada kadın, duruşmaya hastane odasından uzaktan katıldı.

(Bir HomeVestors sözcüsü, davanın bir franchise tarafından değil, franchise'dan satış sözleşmesini satın alan başka bir yatırımcı tarafından başlatıldığını söyledi. Ancak sözcü, franchise sahibinin yaşlı ev sahibiyle olan etkileşimleri hakkında yorum yapmadı. İşletme artık bir şirket değil. HomeVestors franchise'ı olduğunu söyledi. Dava iflas mahkemesinde sonuçlandı.)

Ve 2021'de, Kaliforniya'daki yaşlı bir adamın avukatı, bir franchise sahibini, evini piyasa değerinin 175.000 $ altına satmaya ikna etmek için adamın "yaşı nedeniyle akıl zayıflığından" faydalanmakla suçladı.

(Bir HomeVestors sözcüsü, şirketin bu davadan haberi olmadığını ve o zamandan beri franchise sahibine davayı açıklamaması nedeniyle franchise sözleşmesini ihlal ettiğini bildiren bir mektup gönderdiğini söyledi. Dava mahkeme dışında çözüldü.)

Bir dizi küçük felç geçiren 83 yaşındaki Georgialı kadın Martha Swanson, evini 82.111 dolara HomeVestors franchise'ına sattı ve ardından hayatının son üç yılını, 3.000 doların nasıl ödeneceği de dahil olmak üzere para konusunda acı çekerek geçirdi. destekli yaşam merkezinin bir aylık maliyeti.

Kızı Sherry Nixon, ProPublica'ya "Bu hiç etik değil" dedi.

Swanson vakasında, franchise "toptan satış" işine girişmiş ve mülkte herhangi bir iyileştirme yapmadan mülkü daha yüksek bir fiyat karşılığında başka bir yatırımcıya devretmişti. Sonuçta, Nixon, Swanson'un umutsuzca ihtiyaç duyduğu paranın ev sahibi yerine bir miktar özsermayenin uçup gitmesi olduğunu söyledi. Uygulama birçok eyalette düzenleyici incelemeye tabi tutuldu.

Swanson'un evini satın alan franchise sahibi, yaşlı insanlarla ilgilenirken "büyük özen gösterdiğini" ve eğer isteseydi onu sözleşmeden çıkaracağını söyledi.

HomeVestors, franchise'larını aynı anda yalnızca bir evi iyileştirmeye ve satın aldıkları diğer mülkleri toptan satmaya teşvik ettiğini söyledi. Sözcüsü ayrıca şirketin yaşlı ev sahiplerini hedeflemediğini belirterek, satıcıların %20'sinden azını 70 yaşın üzerindeki kişilerin oluşturduğunu ekledi. Satın aldıklarının neredeyse üçte biri 65 yaş üstü kişilerden geliyor.

Corrine Casanova, evinden ayrıldıktan sonra yalnızca 19 gün yaşadı. Öldükten kısa bir süre sonra komşularından biri, kapısının önünde Evans'ın el yazısıyla yazılmış bir not buldu ve David'i aradı. Not, emanetin kapanmak üzere olduğunu hatırlatıyordu. David ne olduğunu anlayınca öfkelendi.

Şirkete "Size asla satış yapmayacağım" dedi. "Anneme yaptıklarından dolayı bir daha seni bu eve sokmayacağım."

Anlaşmanın Rehinesi

Patriot Holdings, Casanova'nın evinden ayrılmaya niyetli değildi.

David'in şirketle yüzleşmesinden beş gün sonra, franchise ona karşı bir sözleşme ihlali davası açtı. Ayrıca, lis pendens adı verilen ve başka birine satmayı neredeyse imkansız hale getiren tapuya karşı bir mülkiyet anlaşmazlığı bildirimi de kaydettiler.

Birçok HomeVestors franchise'ının, mal sahipleri bir satışı iptal etmeye çalıştığında bu tür davalar açması veya sahibini bir anlaşmaya bağlamanın bir yolu olarak lis pendens veya benzeri belgeleri (buna "mülkün gölgelenmesi" denir) kaydetmesi yaygındır. ProPublica, bir düzineden fazla eyalette 50'den fazla franchise sahibinin unvanlarını bulanıklaştırdığını veya sözleşmenin ihlali nedeniyle dava açtığını tespit etti.

Bazı franchise'lar yalnızca birkaç dava açmıştır; ancak anlaşmazlıklar genellikle tahkim yoluyla gizli olarak çözüldüğü için doğru bir sayıya ulaşmak zordur. HomeVestors tarafından en iyi performans gösterenler olarak tanınan bazı franchise'lar da dahil olmak üzere diğerleri, çoğu zaman unvanları gölgede bıraktı.

Florida'daki bir franchise olan Hi-Land Properties, 2016'dan bu yana iki düzine sözleşme ihlali davası açtı ve bir satış sözleşmesi bildirimlerini kaydederek 300'den fazla mülkün tapusunu gölgeledi. Bir vakada, hastalık nedeniyle evini terk edemeyecek kadar aciz kalan yaşlı bir adama dava açıldı.

Hi-Land Properties, beş kez HomeVestors'ın Yılın Ulusal Franchise'ı seçildi. HomeVestors CEO'su Hicks, 2017 yılında Hi-Land'ın sahibini "ulusal markamızı, en iyi uygulamalarımızı ve değerlerimizi iyi temsil eden sadık, çalışkan bir franchise sahibi" olarak övdü .

Cory Evans'ın franchise'ı Patriot Holdings, 2019 gibi yakın bir tarihte sözleşme ihlali davaları açtı. Ev sahibinin kızına göre, bir davada arabuluculuk sırasında şirket, ayrılma için 150.000 dolar talep etti.

“Neden insanları rehin alıyorsunuz?” dedi. "Delilik bu."

Bazı taraftarlar bunun yatırımlarını korumak için gerekli bir uygulama olduğunu savunuyor ve bir sözleşme imzalanır imzalanmaz bir mülkün kendilerine denetim, tapu ücretleri ve finansman maliyetleri de dahil olmak üzere paraya mal olmaya başladığını belirtiyor.

Ancak emlak uzmanları, HomeVestors franchise sahiplerinin çok sayıda dava ve tapu bildiriminin yalnızca yağmacı bir iş uygulamasının göstergesi olmadığını, aynı zamanda satıcıların genellikle daha sonra daha iyi seçenekler öğrendiklerinin üstü kapalı bir kabulü olduğunu söylüyor.

Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi'nde çalışan avukat Sarah Bolling Mancini, "İnsanlar genellikle anlamadıkları anlaşmalardan vazgeçmeye çalışırlar" dedi. "İş modeliniz ev sahiplerini, evin değeriyle ilgili yanlış beyanlara dayalı bir alım-satım sözleşmesi imzalamaya ikna etmekse", bu, "daha sonra geri çekilmek isteyen" birçok satıcıya yol açacaktır" dedi.

Ulusal Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği'nin baş işletme sorumlusu Charles Tassell, unvanların bulanıklaştırılmasının sektörde "normal bir uygulama" olarak görülmediğini ekledi.

“Hızlı satış yapmanın ya da nakitle böyle bir şey yapmanın bir indirimi var mı? Evet,” dedi. "Fakat unvanları bulanıklaştırmaya başladığınızda, bu tamamen farklı bir yola gitmeye başlıyor."

Hi-Land Properties'in sahibi Donald Cameron, tapuları gizlemenin yağmacı bir uygulama olduğunu reddetti ve evlerini satın almaya çalışırken insanlara yiyecek veya elektrik faturaları konusunda sıklıkla yardım ettiğini belirtti. Kaydedilen sözleşme, mülkü satın almaya çalışan diğer yatırımcıları engellemek için gereklidir.

Kendisine 4.000 dolar avans verdiği için hastalanan adama dava açtığını söyledi. Ayrıca HomeVestors'ın adamın yetişkin oğlunu da tartışmalara dahil etme politikasını takip ettiğini söyledi. Adam, mahkemenin Cameron lehine bir varsayılan karar vermesinden kısa bir süre önce öldü.

"Ofisim 2005 yılında HomeVestors'a katıldığından bu yana 2.000'den fazla ev satın aldı ve işleri doğru şekilde yapmaktan büyük gurur duyuyor" dedi.

HomeVestors, franchise'ların unvanları bulutlandırmayı rutin bir iş uygulaması haline getirdiğinden habersiz olduğunu söyledi. ProPublica'nın raporuna yanıt olarak şirket bunu yasakladı.

ProPublica tarafından elde edilen 18 Nisan tarihli çağrı kaydında HomeVestors'un liderliği, sık sık oyunları bulutlandırmaya çalışan franchise'ları uyardı.

2022'de HomeVestors'u satın alan yatırım yönetimi şirketi Bayview Asset Management'ın genel müdürü Maren Kasper, "Açıkçası bu bizim hoşumuza gitmeyen kötü bir uygulama" dedi.

Kanun yapıcılar, bazı sektörlerde dolandırıcılık dışında baskı ve taciz içeren taktiklerin o kadar yaygın olduğunu ve tüketicinin daha fazla korumaya ihtiyaç duyduğunu kabul etti. Örneğin devre tatil satışlarında bazı eyaletler, alıcının geri çekilmesine olanak tanıyan tanımlanmış bir fesih süresi gerektirir. Yıllık gelir satın alma işlemine bir "serbest bakış" dönemi inşa edilmiştir. Kullanılmış arabalara yönelik limon yasaları da yaygındır.

Ev yüzgeçleriyle uğraşan ev sahipleri için bu tür korumalar büyük ölçüde yoktur.

Ancak bazı eyaletler ve şehirler düzenlemeler yapmaya başladı. Örneğin, Philadelphia'da ev yüzgeçlerinin, potansiyel satıcılara çaresiz ev sahiplerine yardım edecek kaynakları tanımlayan ve nasıl adil bir fiyat alabileceklerini açıklayan bir "hak bildirgesi" sunması gerekiyor.

“Yani uçak bileti aldığımda 24 saatim var, değil mi?” Ulusal Konut Hukuku Projesi'nin genel müdürü Shamus Roller şunları söyledi. "Bu tür lisanssız durumlarda, satıcının yanında profesyonellerin bulunmadığı durumlarda daha yüksek düzeyde bir korumanın olması gerekir."

“Yalnızca Boyun Eğmeyenler”

“Çirkin Durumlar” nedeniyle köşeye sıkıştırılan birçok ev sahibinin aksine, David Casanova'nın annesinin evi için HomeVestors franchise'ıyla mücadele edecek zamanı ve parası vardı.

Patriot Holdings'in Casanova'ları satış sözleşmesine tabi tutmak için dava açmasının ardından David, dolandırıcılık ve yaşlı istismarı iddiasıyla çapraz şikayette bulundu. Evans'ın, Corrine'in sözleşmeyi imzalamasını sağlamak için "şefkat, gözdağı ve baskı" kullandığını iddia etti.

Patriot Holdings neredeyse üç yıl boyunca ev için savaştı. Şirket, Evans, Ventura İlçesindeki iki yaşlı kurbanla olan ilişkisi nedeniyle ceza soruşturmasına konu olana kadar iddiasını açıklamadı.

Ağustos 2020'de Evans, büyük gayrimenkul hırsızlığına teşebbüsle ilgili iki ağır suçlamayı kabul etti. Ertelenmiş hapis cezası aldı, hem mağdurlara karşı açtığı davaları düşürdü hem de tazminat ödedi.

Denetimli serbestlik süresi boyunca “gayrimenkul alımı veya satımını içeren her türlü işlemden” men edildi. Sonunda Kaliforniya yasalarına uygun olarak mahkumiyeti kaldırıldı.

Evans mahkum edildiğinde, franchise sözleşmesinin şartlarına göre HomeVestors'un Patriot Holdings ile olan franchise sözleşmesini feshetmesi gerekiyordu. Patriot Holdings, HomeVestors'un en yüksek üretim yapan franchise'larından biridir.

Bir sözcü, bunun yerine HomeVestors'un Cory Evans'ın kardeşleri Cody, Chris ve Casey Evans ve ortağı Scott Mansfield ile birlikte yürüttüğü franchise'ın sahibi olmaktan çıkarılmasını talep ettiğini söyledi.

Bununla birlikte, HomeVestors'un dahili kayıtları Cory Evans'ın 2021 "toplam satış hacmi" ödülünde kardeşlerinin yanında yer aldığını gösteriyor . HomeVestors sözcüsü Cory Evans'ın yanlışlıkla ödüle dahil edildiğini söyledi.

HomeVestors sözcüsüne göre Patriot Holdings, Casanova ailesine karşı davayı başlatan avukatı artık kullanmıyor. Avukat diğer franchise'ları temsil etmiş ve şirket toplantılarına katılmıştır.

Sözcü, "Cory Evans'ın seriden çıkarılmasından bu yana herhangi bir şikayetten haberdar değiliz" dedi.

Ne Cory Evans ne de kardeşleri röportaj taleplerine yanıt vermedi.

Corrine Casanova'nın evi için verilen kavga bittikten sonra David, evi 510.000 dolara sattı; bu, Evans'ın ödemeye çalıştığından 235.000 dolar daha fazlaydı. David, Evans'ın yeminli olarak gerekli olduğunda ısrar ettiği onarımların hiçbirini yapmadığını söyledi.

Şimdi ayrılmayı reddetme sırası David'de: Satıştan elde ettiği geliri Patriot Holdings'e karşı açtığı yaşlı istismarı davasına devam etmek için kullanıyor. Haziran ayı için duruşma tarihi belirlendi.

"Yine de bugün temelde yanlış bir şey yaptıklarını düşünmüyorlar" dedi. “Son altı yıldır anneme ve ailesine yaşattıklarına karşı hiçbir empatileri yok.

“Bu konuda başarılı oluyorlar ve sizi zorluyorlar, sizi zorluyorlar, zorluyorlar. Ve bildiğim kadarıyla boyun eğmeyen tek kişi biziz.”

Unsplash'ta Breno Assis'in fotoğrafı