Diese Geschichte wurde ursprünglich auf von , und veröffentlicht. Gemeinsam mit und veröffentlicht. Sarah Smith hat zur Berichterstattung beigetragen. Ug Spot Illustrationen von Carlo Cadenas für ProPublica. ProPublica Anjeanette Damon Byard Duncan Mollie Simon The Dallas Morning News Shelterforce Als Cory Evans am 4. November 2016 in einem Vorstadthaus von Los Angeles ankam, war Cory Evans mit dem HomeVestors of America-Prinzip bestens vertraut. Sein Franchiseunternehmen mit der Firma „We Buy Ugly Houses“ hatte in den vergangenen zwei Jahren mehr als 50 Geschäfte abgeschlossen . Patriot Holdings würde bald zu einem der erfolgreichsten Franchises des Unternehmens werden, indem es der Strategie von HomeVestors folgte, Hausbesitzer in verzweifelten Situationen zu finden und sie dann davon zu überzeugen, schnell zu verkaufen. Die Hausbesitzerin, Corrine Casanova, hatte 1961 mit ihrem Mann den Baldwin Park-Bungalow mit drei Schlafzimmern gekauft und war nun alleinige Eigentümerin. Nachdem sie dort drei Kinder großgezogen hatte, stand es ihr nur noch wenige Tage bevor, das Haus zu verlassen und in eine Einrichtung für betreutes Wohnen zu wechseln, und sie hatte die Nummer in einer HomeVestors-Anzeige angerufen. „Ich habe mich gefragt, ob ich eine Schätzung des Wertes meines Hauses bekommen könnte“, sagte sie der Frau, die den Anruf entgegennahm. „Mein Mann ist weg, also bin ich jetzt allein.“ Evans, der das Unternehmen zusammen mit drei seiner Brüder leitete, hatte sich bei anderen Franchisenehmern in der Gegend den Ruf eines „harten Schließers“ erworben. Casanovas Haus war abbezahlt, was Evans Spielraum gab, sein Angebot abzulehnen, da keine Hypothek zu begleichen war. Er berechnete den Gewinn, den er erzielen wollte, und überreichte Casanova während des kurzen Besuchs in ihrem Haus einen 10-seitigen Kaufvertrag. Aber Casanova war nicht in der Lage, sich auf eine komplexe Verhandlung einzulassen. Obwohl sie einst eine geschickte Buchhalterin und Präsidentin des örtlichen Frauenclubs war, hat sich Demenz inzwischen in ihr Kurzzeitgedächtnis eingegraben: Eine kürzlich durchgeführte neurologische Untersuchung hatte ergeben, dass die 82-Jährige nicht in der Lage war, das Jahr zu sagen oder die Stadt zu nennen, in der sie war war drin. Sie verwechselte ihren erwachsenen Sohn regelmäßig mit seinem Onkel. HomeVestors warnt seine Franchisenehmer davor, Verkäufer auszunutzen, die die Verhandlungen nicht verstehen. Aber als er an diesem Abend ging, hatte Evans einen Vertrag über den Kauf des Hauses für etwa zwei Drittel seines Wertes, unterzeichnet in Casanovas unsicherem Drehbuch. Es vergingen Wochen, bis Casanovas Familie von dem Verkauf erfuhr. Doch ihr Sohn David Casanova spürte bald, dass etwas nicht stimmte. „Nachdem wir sie umgezogen hatten, sagte sie immer wieder: ‚Ich muss meine Freundin anrufen.‘ „Ich muss meinen Freund anrufen.“ Und ich frage mich: ‚Welche Freundin, Mama?‘“, sagte David zu ProPublica. Corrine konnte sich nicht erinnern. Nachdem David von dem Vertrag erfahren hatte, erklärte er Evans, dass seine Mutter an Demenz leide und versuchte, den Verkauf abzubrechen. Anstatt wegzugehen, schritt Evans ein und notierte einen Hinweis auf dem Eigentumstitel der Immobilie, der einen Verkauf an jemand anderen praktisch verhinderte, was die Familie Casanova in einen jahrelangen Kampf um den Erhalt des Hauses zwang. Unterwegs bestritt Evans, dass Casanova während ihrer Interaktionen Anzeichen einer Beeinträchtigung gezeigt habe. HomeVestors of America rühmt sich, Pionierarbeit in der Immobilieninvestitionsbranche geleistet zu haben. Das 1996 von einem texanischen Immobilienmakler gegründete Unternehmen hat ein System zum Aufkauf von Problemimmobilien entwickelt – und es auf fast 1.150 Franchise-Unternehmen in 48 Bundesstaaten ausgeweitet. Im Gegensatz zu Immobilienmaklern agieren Hausflieger in einem weitgehend unregulierten Bereich. Immobilienmakler haben die treuhänderische Verantwortung, bei Verhandlungen die besten Interessen eines Hausbesitzers zu vertreten. Dies ist in Landesgesetzen, Lizenzanforderungen und einem Branchenkodex festgelegt. Aber in den meisten Bundesstaaten ist für Flossenfischer keine Lizenz erforderlich. HomeVestors, der selbsternannte „größte Hauskäufer in den Vereinigten Staaten“, unternimmt große Anstrengungen, um sich von den Hedgefonds und YouTube-Gurus abzuheben, die weite Teile des Immobilieninvestmentmarktes übernommen haben. Das Unternehmen sagt, es helfe Hausbesitzern aus der Klemme – hässlichen Häusern und hässlichen Situationen – und verbessere Leben und Gemeinschaften, indem es Immobilien übernimmt, die sonst niemand kaufen würde. Teil dieser Mission ist das Versprechen, niemanden auszunutzen, der den wahren Wert seines Hauses nicht versteht, auch wenn Franchisenehmer nach Tiefstpreisen streben. Behandeln Sie jeden Kunden wie Ihre 85-jährige Oma, die noch nie ein Immobiliengeschäft abgeschlossen hat, sagen HomeVestors-Trainer Franchise-Inhabern auf jährlichen Konferenzen. Aber eine ProPublica-Untersuchung – basierend auf Gerichtsdokumenten, Eigentumsunterlagen, Unternehmensschulungsmaterialien und Interviews mit 48 ehemaligen Franchise-Inhabern und Dutzenden von Hausbesitzern, die an seine Franchise-Unternehmen verkauft haben – ergab, dass HomeVestors-Franchisenehmer Täuschungen anwendeten und auf ältere, gebrechliche und ihnen nahestehende Menschen abzielten Sie befürchteten, dass der Verkauf Obdachlosigkeit zur Folge haben würde. behauptete ein HomeVestors-Franchisenehmer gegenüber einer 72-jährigen Frau, die unter einem Hortungsproblem litt, fälschlicherweise, dass Polizeibeamte der Stadtordnung ihr Haus wegnehmen würden. Eine Frau aus Arizona sagte in einem Interview, dass sie gezwungen war, in ihrem Lastwagen zu leben, nachdem sie erfolglos versucht hatte, den Verkauf ihres Hauses abzubrechen. Laut Gerichtsdokumenten dokumentierte die Notlage eines älteren Mannes in Florida, dem gesagt wurde, wenn er seine Eigentumswohnung verkaufe, könne er vorübergehend dort weiterleben. Ein Gerichtsverfahren Aber er verbrachte seine letzten Lebenstage damit, auf seine Räumung zu warten, als ihm der Franchise-Eigentümer nach der Unterzeichnung des Vertrags mitteilte, dass die Regeln der Hausbesitzervereinigung dies nicht zuließen. „Du hast sie immer angelogen. Dafür wurden wir ausgebildet“, sagte Katie Southard, die ein Franchiseunternehmen in North Carolina besaß. „Es gab einen Preis, den man zahlen konnte, aber man ging immer niedriger und sagte ihnen, das sei der Preis, den man zahlen könne.“ Selbst wenn Hausbesitzer glaubten, ausgenutzt zu werden, und versuchten, von Geschäften zurückzutreten, klagten Franchise-Eigentümer oder reichten Unterlagen ein, um einen Verkauf an einen anderen Käufer zu verhindern. Einige Hausbesitzer kämpften von Krankenhausbetten aus um den Erhalt ihres Eigentums. Mindestens drei starben kurz nach der Unterzeichnung der Kaufverträge; ein vierter starb, nachdem er drei Jahre lang um Geld gesorgt hatte. Ihre Familien sagten gegenüber ProPublica, dass sie davon überzeugt seien, dass der Stress, der mit dem Verlust ihrer Häuser einhergeht, zum Tod ihrer Angehörigen beigetragen habe, obwohl alle krank oder gebrechlich gewesen seien. Ein Sprecher von HomeVestors sagte, dass die von ProPublica aufgedeckten Deals nur einen winzigen Bruchteil der gesamten Transaktionen des Unternehmens ausmachen, die sich seit 2016 auf mehr als 71.400 beliefen. Sie bestritt, dass das Unternehmen auf ältere Menschen abzielte, und verwies auf eine Zustimmungsrate von 96 % unter Hausbesitzern, die an HomeVestors verkaufen, was intern anhand von laut Angaben des Unternehmens „über 500“ Kundenbewertungen berechnet wurde. Das Unternehmen habe in einigen der von ProPublica gefundenen Fälle bereits Maßnahmen ergriffen, fügte sie hinzu, und ermittle angesichts der Berichterstattung in anderen Fällen. Innerhalb weniger Tage nach Erhalt der Fragen von ProPublica untersagte HomeVestors seinen Franchise-Unternehmen die Aufzeichnung von Dokumenten, um Hausbesitzer daran zu hindern, Verkäufe zu stornieren, und hielt sie davon ab, Verkäufer zu verklagen. Das Unternehmen stellte fest, dass die Praktiken nicht nur den Verkäufer betreffen, sondern auch eine Papierspur schaffen, die Reporter und Staatsanwälte bis zur Haustür eines Franchiseunternehmens verfolgen können. „Wenn Sie dies serienmäßig tun, gefährden Sie das gesamte System“, sagte Anthony Lowenberg, General Counsel von HomeVestors, während einer landesweiten Telefonkonferenz am 18. April, um Franchise-Inhaber auf die bevorstehende Geschichte von ProPublica aufmerksam zu machen. Während dieses Anrufs, von dem ProPublica eine Aufzeichnung erhalten hatte, würdigte die Unternehmensleitung die Tiefe und Gründlichkeit der Untersuchung der Nachrichtenorganisation und besprach Änderungen, um sicherzustellen, dass „unsere Franchise-Unternehmen die richtigen Dinge tun“. schloss David Hicks, CEO von HomeVestors. „Das wird uns zu einem besseren Unternehmen machen“, Wie sie dich finden HomeVestors hat hart daran gearbeitet, sicherzustellen, dass es ein bekannter Name ist, mit allgegenwärtiger Werbung auf Plakatwänden, Mailings, im Fernsehen und im Internet. Das Unternehmen hat Dutzende von Bildern und Phrasen als Markenzeichen eingetragen, darunter „Das Gute, das Schlechte und das Hässliche“ und „Hässliche Gelegenheiten“, und geht häufig vor Gericht gegen Nachahmer vor. Der Cartoon-Höhlenmensch „Ug“ lächelt freundlich und hält manchmal eine Tüte Bargeld hin, um anzudeuten, dass er bereit ist, Hausbesitzern aus „hässlichen Situationen“ zu helfen. HomeVestors setzt Ug strategisch ein. Sie finden ihn auf Anzeigen in der Nähe von Häusern, die von Hurrikanen heimgesucht oder durch Waldbrände verkohlt wurden. Er verschickt Mailings, in denen Postleitzahlen mit einer hohen Konzentration von Hausbesitzern mit viel Eigenkapital verschleiert werden. Er ist auf Postkarten zu sehen, die an Personen verschickt werden, aus denen laut öffentlichen Aufzeichnungen hervorgeht, dass sie sich kürzlich scheiden ließen oder in der Familie ein Todesfall vorlag. Den Familienmitgliedern, die versuchen, sich im Nachlassverfahren zurechtzufinden, verspricht HomeVestors: „Wir können helfen.“ In den letzten Jahren haben sich zahlreiche Hausbesitzer bei den örtlichen Behörden und der Federal Trade Commission über die unaufhörlichen Annäherungsversuche von HomeVestors beschwert – manchmal mit der Behauptung, das Unternehmen habe formelle Aufforderungen zur Einstellung ignoriert. Ein Einwohner von Texas, dessen Vater kürzlich ermordet worden war, sagte gegenüber ProPublica, dass HomeVestors ein Nein nicht als Antwort akzeptieren würde. Die Briefe seien so hartnäckig gewesen, sagte sie, dass das Überprüfen ihrer Post zu einem traumatischen Erlebnis geworden sei. Ein HomeVestors-Sprecher sagte, das Unternehmen gehe auf jede eingehende Beschwerde ein und füge Personen zu einer internen „Bitte nicht anrufen“-Liste hinzu, wenn sie darum bitten, nicht kontaktiert zu werden. HomeVestors ist auch online aktiv, in der Hoffnung, Hausbesitzer zu erreichen, bevor sie mit einem Immobilienmakler oder einem anderen Investor sprechen. In einem Interview erinnerte sich ein ehemaliger Mitarbeiter der von HomeVestors beauftragten Werbeagentur an Diskussionen darüber, wie Online-Werbung an Menschen in der Nähe von Pflegeheimen und Rehabilitationskliniken geschaltet werden könne. Ziel war es, Familien zu erwischen, die Vermögenswerte verkaufen mussten, damit Medicaid die Kosten für ihr Pflegeheim bezahlen konnte. Der Mitarbeiter, der nicht namentlich genannt werden wollte, weil er immer noch in der Branche arbeitet, erinnerte sich auch daran, wie der Inhaber der Agentur mit der Fähigkeit seiner digitalen Werbung geprahlt hatte, eine ältere Person zu finden, die sich eine Hüfte gebrochen hatte. Diese Verletzung, so berichtete der Mitarbeiter dem Eigentümer, sei praktisch ein 60-Tage-Countdown bis zum Tod – und möglicherweise ein Deal. „Wenn wir es zu diesem Zeitpunkt schaffen, vor die Leute zu treten, war das definitiv der richtige Weg“, sagte der ehemalige Mitarbeiter. „Ja, das war schlimm. Wenn ich daran denke, tut mir der Magen weh.“ Ein Sprecher der Werbeagentur Imaginuity sagte, es sei „untypisch“, wenn der Eigentümer die Kunden eines Kunden „respektlos behandeln oder Schaden anrichten“ würde. Ein Sprecher von HomeVestors gab zu, dass das Unternehmen eine solche Ad-Targeting-Technologie eingesetzt habe, sagte jedoch, dass dies nur einmal vor mehr als vier Jahren der Fall gewesen sei. Ein Sprecher von Imaginuity sagte, das Pilotprojekt sei nicht auf Rehabilitationszentren ausgerichtet. Dennoch werden den Franchisenehmern von HomeVestors Möglichkeiten beigebracht, Menschen zu finden, die in ein Pflegeheim ziehen. Bis zur Hälfte der potenziellen Kunden eines Franchiseunternehmens müssen durch eigene Arbeit generiert werden, was HomeVestors als „Dig Leads“ bezeichnet. Das Schulungshandbuch des Unternehmens lehrt Franchisenehmer, Beziehungen zu denjenigen aufzubauen, die mit Menschen in schwierigen Situationen interagieren: . Pflegeheimverwalter, Nachlassbeamte, Scheidungsanwälte Außerdem werden sie angewiesen, Nachbarschaften nach Hinweisen auf Not zu durchsuchen – Hinweise auf Wasserabsperrungen, Absperrbänder der Polizei, vernagelte Fenster, Brandnarben – und sich auf Anzeichen von Verzweiflung zu stürzen. Liegt zum Beispiel das Hab und Gut einer Familie am Bordstein, ist die Weisung klar: „ ” Verfolgen Sie schnell das Grundstück, wo der Müllhaufen eine Räumung anzeigt .“ In einer schriftlichen Erklärung bestritt der HomeVestors-Sprecher zunächst, dass das Unternehmen Hausbesitzer aufgrund von Lebensereignissen wie Tod, Scheidung oder Umzug in eine Pflegeeinrichtung ins Visier nimmt. Nachdem ProPublica auf Werbedokumente und Schulungsmaterialien des Unternehmens hingewiesen hatte, die solche Taktiken vermitteln, sagte der Sprecher, dass diese nur einen kleinen Bruchteil seines Marketingbudgets ausmachten. Das Unternehmen bestritt auch, Hausbesitzer gezielt nach demografischen Merkmalen, einschließlich des Alters, anzusprechen. Vielmehr konzentriere sich das Unternehmen auf kleinere, ältere Objekte, die möglicherweise reparaturbedürftig seien, sagte der Sprecher. Trotz seines sorgfältigen Imagemanagements hat das Unternehmen seine Ziele teilweise grob formuliert. Bestimmte Häuser im Fadenkreuz der Werbung werden „Und in einem Interview im Jahr 2020 sagte Hicks, dass die von seinem Unternehmen ins Visier genommenen Häuser . intern als „Honeypots“ bezeichnet. so stark riechen, dass Flossen nach dem Besuch dort duschen möchten „Dieser Katzenpisse-Geruch, wissen Sie, was das für ein Geruch ist?“ sagte er mit einem Lachen. „Das ist Geld.“ Hicks lehnte eine Interviewanfrage ab. „Es war nicht nur ein schlechter Schauspieler“ HomeVestors verlangt, dass seine Franchisenehmer angesichts der Eile, verzweifelte Hausbesitzer zu finden und einen Deal abzuschließen, keine „hinterhältigen Methoden anwenden, die ihr Geschäft verbilligen und gefährden“. Es lehrt sie, sich darüber im nicht in der Lage ist, den vollen Preis zu zahlen, und dass der Verkäufer stattdessen Schnelligkeit und Komfort genießt. Es verbietet ihnen ausdrücklich, zu lügen. Klaren zu sein, dass sie ein „Discount-Käufer“ sind, der „Ein Franchisenehmer darf gegenüber einem Immobilieneigentümer wissentlich keine falschen Angaben oder Behauptungen über den Immobilienwert, die Marktbedingungen oder andere Immobilienangelegenheiten machen, um die Verkaufsentscheidung dieser Person zu beeinflussen“, . heißt es im Handbuch Der Besitz einer HomeVestors-Franchise ist jedoch teuer. Zusätzlich zu den an das Unternehmen gezahlten Gebühren und Provisionen müssen Franchisenehmer hohe Beträge – oft Zehntausende von Dollar pro Monat – zahlen, um das Marketing zu unterstützen. Ein Team von Unternehmensprüfern sorgt dafür, dass keine Gebühren in Verzug geraten. Ein solcher finanzieller Druck kann laut ehemaligen Franchisenehmern dazu führen, dass man verzweifelt nach Geschäften sucht, was wiederum zu unethischem Verhalten führen kann. ProPublica hat festgestellt, dass Flipper von HomeVestors mit Vorwürfen konfrontiert werden, dass sie die Wahrheit verraten oder Hausbesitzer bei der Verfolgung von Geschäften getäuscht haben. Eine Frau in Fort Worth, Texas, sagte in einem Interview, ein Franchisenehmer habe ihr gesagt, sie könne legal einen Vertrag zum Verkauf des Hauses ihres verstorbenen Mannes unterzeichnen, auch wenn sie nicht in der Kaufurkunde eingetragen sei. Ein Mann in Broward County, Florida, glaubte, ein Dokument für ein Eigenheimdarlehen zu unterzeichnen, bei dem es sich in Wirklichkeit um einen Vertrag über den Verkauf seines 100.000-Dollar-Hauses für 37.500 Dollar handelte, wie aus einer Klage hervorgeht, die er eingereicht, aber letztendlich aufgegeben hatte. (Der Sprecher von HomeVestors sagte, das Dokument sei als Kaufvertrag gekennzeichnet.) Eine Frau in Arizona sagte in einem Interview, man habe ihr gesagt, dass das Haus ihrer verstorbenen Mutter in einem beliebten Outdoor-Erholungsort abgerissen und wieder aufgebaut werden müsse, um einen fairen Preis zu erzielen. Nachdem sie ihr 10.000 US-Dollar gezahlt hatte, verkaufte die HomeVestors-Franchise das Haus für 55.000 US-Dollar, ohne irgendwelche Verbesserungen vorzunehmen. „Es war nicht nur ein einzelner schlechter Schauspieler“, sagte ein ehemaliger kalifornischer Franchise-Inhaber, der anonym sprach, weil er Vergeltung durch HomeVestors fürchtete. „Es hat sich in der Kultur durchgesetzt.“ Der Sprecher von HomeVestors sagte, ein solches Verhalten werde weder gelehrt noch toleriert, und wenn es festgestellt werde, „streben wir danach, schnell Maßnahmen zu ergreifen, bis hin zur Kündigung einer Franchise.“ Sie fügte hinzu, dass „Lügen gegen unseren Ethikkodex und unsere Kultur verstoßen.“ Der Sprecher wollte nicht nennen, welche Franchises oder auch nur wie viele wegen Verstößen gegen Unternehmensstandards gekündigt wurden. ProPublica stellte fest, dass HomeVestors in den letzten zwei Jahren acht Franchise-Inhabern Auszeichnungen verliehen hat, die sich an Verhaltensweisen beteiligt hatten, die das Unternehmen als nicht toleriert bezeichnete. In seinen Schulungshandbüchern und auf seinen jährlichen Konferenzen – ausgelassenen Veranstaltungen, bei denen Franchise-Inhaber für Fotos mit Ug posieren und ein Flipper einen Anzug trug, der mit 100-Dollar-Scheinen bedruckt war – lehrt HomeVestors das Sandler-System. Im Mittelpunkt dieser Verkaufsstrategie steht der Aufbau einer Beziehung zu den Hausbesitzern, um „den Schmerz zu finden“. „Schmerz ist immer eine Form der Motivation“, . „Sobald Sie die Schmerzen des Verkäufers erkennen, haben Sie viel bessere Chancen, das Haus zu kaufen.“ heißt es im Trainingshandbuch Zu den Umständen, die zu einem schnellen Verkauf führen können, gehören: ein verlorener Arbeitsplatz, eine drohende Zwangsvollstreckung oder ein Kind, das operiert werden muss. Ein ehemaliger Franchisenehmer beschrieb, wie er die Schmerzen eines potenziellen Verkäufers in Atlanta erkannte, indem er den Hausbesitzer fragte, warum er so schnell verkaufen müsse. Die Antwort: Seine Mutter verbrachte ihre letzten Tage im 1.400 Meilen entfernten Hospiz. „Es liegt nicht daran, dass sie das Haus verkaufen wollen“, sagte der ehemalige Franchisenehmer. „Das liegt daran, dass sie nach Colorado wollen, um ihre sterbende Mutter zu sehen.“ „Ich werde niemals an Sie verkaufen“ Ungefähr zwei Monate nachdem Corrine Casanova Evans Angebot angenommen hatte, bezahlte ihr Sohn ein Gutachten. Corrine's gehörte nicht zu den hässlichen Häusern, die in den Anzeigen des Unternehmens mythologisiert wurden. Der Gutachter hielt es für „ziemlich gepflegt“ und verwies auf die jüngsten Verbesserungen an den Sanitäranlagen, den Schlafzimmern, der Abwasserleitung und dem Außenstuck. Das Gutachten bezifferte den Wert des Hauses auf 440.000 US-Dollar, 165.000 US-Dollar mehr, als Evans geboten hatte. Im Laufe der Jahre hatten die Casanovas Zeit und Energie in bescheidene Verbesserungen gesteckt: Eine Auffahrt, die David und sein Vater in den 1980er Jahren saniert hatten, war immer noch in gutem Zustand; Ein neuer Eichenboden hatte vor etwa 13 Jahren etwa 7.000 US-Dollar gekostet. Als Teenager arbeitete David neben der Schule für seinen Vater und testete Dioden und Halbleiter in der Garage des Hauses. Seine Mutter, die die Finanzen der Familie sorgfältig protokollierte, kürzte ihm statt einer Zulage Firmenschecks. „Das haben sie uns beigebracht, als wir klein waren“, sagte David Casanova. „Wenn du etwas willst, arbeitest du dafür, sparst und kaufst es.“ Während David zunächst nicht wusste, dass seine Mutter dem Verkauf zugestimmt hatte, wusste er, dass sie verletzlich war und hatte versucht, sie zu beschützen. Bevor Davids Vater 2014 verstarb, warnte Davids Vater David, dass Corrines Zustand schlimmer sei, als es den Anschein habe – dass sie „etwa fünf Minuten lang“ so tun könne, als sei es „wirklich gut“, bevor Symptome ihrer Demenz sichtbar würden. Bis 2016 hatte sich ihr Gesundheitszustand so weit verschlechtert, dass sie Vollzeitpflege benötigte. Sie habe geglaubt, sie sei wieder ein Teenager und lebe in den 1950er Jahren, sagte David. In den Schulungsmaterialien von HomeVestors wird eindeutig dargelegt, wie mit potenziellen Verkäufern umzugehen ist, deren Fähigkeiten möglicherweise eingeschränkt sind: „Ein Franchisenehmer darf keine Immobilien von einer Person erwerben, von der der Franchisenehmer weiß oder Grund zu der Annahme hat, dass sie einer Vormundschaft unterliegt oder über eine entsprechende geistige Leistungsfähigkeit verfügt.“ so weit verringert, dass die Person den Wert der Immobilie nicht mehr versteht.“ Doch Aufzeichnungen zeigen ein Muster der Missachtung dieser Richtlinie. Im Jahr 2020 wurde ein 78-jähriger Mann in Atlanta davon überzeugt, einen Kaufvertrag über 97.000 US-Dollar zu unterzeichnen, etwa die Hälfte dessen, was später verkauft wurde. Acht Wochen später ergab eine kognitive Untersuchung, dass er nicht in der Lage war, einen Satz zu schreiben oder das Jahr, die Jahreszeit, das Datum oder den Monat zu benennen, heißt es in einer noch anhängigen Klage. (Der Franchisenehmer sagte gegenüber ProPublica, der Mann scheine seine Fähigkeiten voll zu beherrschen, und HomeVestors sagte, das Franchise sei nicht mehr Teil des Unternehmens.) Im selben Jahr unterzeichnete eine 77-jährige Frau in Glendale, Arizona, die ihre Finanzen nicht mehr bewältigen konnte, laut Gerichtsdokumenten einen Vertrag über den Verkauf ihres Hauses für weniger als die Hälfte dessen, was es wert war. Im anschließenden Kampf um die Rettung ihres Hauses nahm die Frau aus der Ferne von ihrem Krankenzimmer aus an einer Gerichtsverhandlung teil. (Ein HomeVestors-Sprecher sagte, die Klage sei nicht von einem Franchise-Unternehmen, sondern von einem anderen Investor eingeleitet worden, der den Kaufvertrag vom Franchise-Unternehmen gekauft habe. Der Sprecher äußerte sich jedoch nicht zu den Interaktionen des Franchise-Inhabers mit dem älteren Hausbesitzer. Das Unternehmen ist kein Unternehmen mehr HomeVestors-Franchise, sagte sie. Die Klage wurde vor dem Insolvenzgericht beigelegt.) Und im Jahr 2021 beschuldigte der Anwalt eines älteren Mannes in Kalifornien einen Franchisenehmer, die „altersbedingte Geistesschwäche“ des Mannes ausgenutzt zu haben, um ihn davon zu überzeugen, sein Haus für 175.000 US-Dollar unter dem Marktwert zu verkaufen. (Ein Sprecher von HomeVestors sagte, das Unternehmen wisse von diesem Fall nichts und habe seitdem einen Brief an den Franchisenehmer geschickt, in dem es darüber informiert werde, dass es möglicherweise gegen seine Franchisevereinbarung verstoße, weil es den Rechtsstreit nicht offengelegt habe. Der Fall wurde außergerichtlich beigelegt.) Martha Swanson, eine 83-jährige Frau aus Georgia, die eine Reihe kleinerer Schlaganfälle erlitten hatte, verkaufte ihr Haus für 82.111 US-Dollar an eine HomeVestors-Franchise und verbrachte dann die letzten drei Jahre ihres Lebens damit, sich über Geld zu quälen, unter anderem darüber, wie sie die 3.000 US-Dollar bezahlen sollte. monatliche Kosten für ihr Zentrum für betreutes Wohnen. „Das ist einfach nicht ethisch“, sagte ihre Tochter Sherry Nixon gegenüber ProPublica. Im Fall von Swanson handelte es sich bei dem Franchiseunternehmen um einen „Großhandel“, bei dem die Immobilie zu einem höheren Preis an einen anderen Investor verkauft wurde, ohne irgendwelche Verbesserungen daran vorzunehmen. Das Ergebnis ist, dass ein Teil des Eigenkapitals an den Flipper statt an den Hausbesitzer geht – Geld, das Swanson dringend brauchte, sagte Nixon. Die Praxis wurde in mehreren Staaten einer behördlichen Prüfung unterzogen. Der Franchise-Inhaber, der Swansons Haus gekauft hat, sagte, er sei im Umgang mit älteren Menschen „sehr vorsichtig“ und hätte sie aus dem Vertrag entlassen, wenn sie darum gebeten hätte. HomeVestors sagte, es ermutige seine Franchise-Unternehmen, jeweils nur ein Haus zu sanieren, während sie andere Immobilien, die sie kaufen, im Großhandel verkaufen. Sein Sprecher sagte außerdem, das Unternehmen ziele nicht auf ältere Hausbesitzer ab und fügte hinzu, dass Menschen über 70 weniger als 20 % der Verkäufer ausmachten. Fast ein Drittel ihrer Käufe stammen von Menschen, die älter als 65 Jahre sind. Corrine Casanova lebte nur 19 Tage, nachdem sie ihr Haus verlassen hatte. Kurz nach ihrem Tod fand einer ihrer Nachbarn eine handschriftliche Notiz von Evans auf ihrer Türschwelle und rief David an. Die Notiz war eine Erinnerung daran, dass das Treuhandkonto bald geschlossen werden würde. Als David merkte, was passiert war, war er wütend. „Ich werde niemals an Sie verkaufen“, sagte er dem Unternehmen. „Ich werde dich nie wieder in dieses Haus lassen für das, was du meiner Mutter angetan hast.“ Geisel des Deals Patriot Holdings hatte nicht vor, Casanovas Haus zu verlassen. Fünf Tage nachdem David das Unternehmen zur Rede gestellt hatte, reichte das Franchise eine Vertragsverletzungsklage gegen ihn ein. Sie haben auch eine Mitteilung über einen Eigentumsstreit gegen den Titel mit der Bezeichnung Rechtshängigkeit aufgenommen, der einen Verkauf an jemand anderen nahezu unmöglich macht. Bei vielen Franchise-Unternehmen von HomeVestors ist es üblich, solche Klagen einzureichen, wenn Eigentümer versuchen, einen Verkauf zu stornieren, oder eine Rechtshängigkeit oder ähnliche Dokumente – sogenannte „Titeltrübung“ – aufzuzeichnen, um einen Eigentümer an einen Deal zu binden. ProPublica stellte fest, dass mehr als 50 Franchisenehmer in mehr als einem Dutzend Bundesstaaten Titel trübten oder wegen Vertragsbruch klagen. Einige Franchise-Unternehmen haben nur eine Handvoll Klagen eingereicht – obwohl es schwierig ist, eine genaue Zahl zu ermitteln, da Streitigkeiten oft vertraulich durch ein Schiedsverfahren beigelegt werden. Andere, darunter einige von HomeVestors als Top-Performer anerkannte Franchises, trübten häufig die Titel ein. Ein Franchise-Unternehmen in Florida, Hi-Land Properties, hat seit 2016 zwei Dutzend Vertragsbruchklagen eingereicht und Eigentumsrechte an mehr als 300 Immobilien durch die Aufzeichnung von Kaufvertragsmitteilungen getrübt. In einem Fall wurde ein älterer Mann verklagt, der aufgrund einer Krankheit so handlungsunfähig war, dass er sein Haus nicht verlassen konnte. Hi-Land Properties wurde fünf Mal von HomeVestors zum nationalen Franchise des Jahres gekürt. Im Jahr 2017 als „loyalen, fleißigen Franchisenehmer, der unsere nationale Marke, unsere Best Practices und Werte gut vertreten hat“. lobte Hicks, der CEO von HomeVestors, den Eigentümer von Hi-Land Das Franchiseunternehmen von Cory Evans, Patriot Holdings, reichte erst 2019 Vertragsverletzungsklagen ein. Während der Mediation in einem Fall verlangte das Unternehmen nach Angaben der Tochter des Hausbesitzers 150.000 US-Dollar für den Rücktritt. „Warum sollten Sie Menschen als Geiseln nehmen?“ Sie sagte. "Das ist verrückt." Einige Flipper argumentieren, dass dies eine notwendige Praxis sei, um ihre Investitionen zu schützen, und weisen darauf hin, dass ihnen eine Immobilie Geld kostet, sobald ein Vertrag unterzeichnet ist, einschließlich Inspektions- und Eigentumsgebühren sowie Finanzierungskosten. Immobilienexperten sagen jedoch, dass die große Menge an Klagen und Eigentumsanzeigen der HomeVestors-Franchisenehmer nicht nur auf eine räuberische Geschäftspraxis hinweist, sondern auch ein stillschweigendes Eingeständnis dafür ist, dass Verkäufer oft später von besseren Optionen erfahren. „Menschen versuchen normalerweise, von Geschäften zurückzutreten, die sie nicht verstanden haben“, sagte Sarah Bolling Mancini, Anwältin am National Consumer Law Center. „Wenn Ihr Geschäftsmodell darin besteht, Hausbesitzer davon zu überzeugen, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen, der auf falschen Angaben über den Wert des Hauses basiert“, sagte sie, wird dies dazu führen, dass viele Verkäufer „später einen Rückzieher machen wollen.“ Charles Tassell, Chief Operating Officer der National Real Estate Investors Association, fügte hinzu, dass das Clouding von Titeln in der Branche nicht als „normale Praxis“ gelte. „Gibt es einen Rabatt, wenn man schnell verkauft oder so etwas mit Bargeld macht? Ja“, sagte er. „Aber wenn man anfängt, Titel und dergleichen zu verschleiern, geht das in eine ganz andere Richtung.“ Donald Cameron, Eigentümer von Hi-Land Properties, bestritt, dass das Verschleiern von Eigentumstiteln eine räuberische Praxis sei, und wies darauf hin, dass er Menschen oft mit Lebensmittel- oder Stromrechnungen helfe, während er versuche, ihre Häuser zu kaufen. Der aufgezeichnete Vertrag ist notwendig, um andere Investoren abzuwehren, die versuchen, die Immobilie zu kaufen. Er sagte, er habe den erkrankten Mann verklagt, weil er ihm 4.000 Dollar vorgeschossen habe. Er sagte auch, dass er der Politik von HomeVestors gefolgt sei, den erwachsenen Sohn des Mannes in die Gespräche einzubeziehen. Der Mann starb kurz bevor das Gericht ein Versäumnisurteil zugunsten Camerons erließ. „Mein Büro hat seit seinem Beitritt zu HomeVestors im Jahr 2005 über 2.000 Häuser gekauft und ist sehr stolz darauf, die Dinge richtig zu machen“, sagte er. HomeVestors sagte, es wisse nicht, dass Franchises das Clouding von Titeln zu einer routinemäßigen Geschäftspraxis gemacht hätten. Als Reaktion auf die Berichterstattung von ProPublica hat das Unternehmen dies verboten. In der von ProPublica erhaltenen Anrufaufzeichnung vom 18. April ermahnte die Führung von HomeVestors Franchise-Unternehmen, die häufig Titel verschleiern. „Offensichtlich ist es einfach eine schlechte Praxis, mit der wir uns nicht wohlfühlen“, sagte Maren Kasper, Geschäftsführerin von Bayview Asset Management, der Investmentverwaltungsfirma, die HomeVestors im Jahr 2022 gekauft hat. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass Druck und missbräuchliche Taktiken, abgesehen von Betrug, in einigen Branchen so weit verbreitet sind, dass ein Verbraucher mehr Schutz benötigt. Bei Timeshare-Verkäufen beispielsweise verlangen einige Bundesstaaten eine festgelegte Widerrufsfrist, die es dem Käufer ermöglicht, vom Kauf zurückzutreten. Beim Kauf von Renten ist eine „Free-Look“-Periode eingebaut. Auch bei Gebrauchtwagen gelten Zitronengesetze. Solche Schutzmaßnahmen gibt es für Hausbesitzer, die mit Hausflossen zu tun haben, weitgehend nicht. Doch einige Bundesstaaten und Städte haben damit begonnen, Vorschriften zu erlassen. In Philadelphia beispielsweise müssen Hausverkäufer potenziellen Verkäufern eine vorlegen, in der Ressourcen aufgeführt sind, um verzweifelten Hausbesitzern zu helfen, und beschrieben wird, wie sie einen fairen Preis erzielen können. „Bill of Rights“ „Ich meine, ich habe 24 Stunden Zeit, wenn ich ein Flugticket kaufe, oder?“ sagte Shamus Roller, Geschäftsführer des National Housing Law Project. „In solchen Situationen ohne Lizenz sollte es ein gewisses höheres Maß an Schutz geben, wenn auf der Seite des Verkäufers keine Fachleute beteiligt sind.“ „Die Einzigen, die nicht nachgeben“ Im Gegensatz zu vielen Hausbesitzern, die von „Ugly Situations“ in die Enge getrieben wurden, hatte David Casanova Zeit und Geld, um gegen das HomeVestors-Franchise um das Haus seiner Mutter zu kämpfen. Nachdem Patriot Holdings geklagt hatte, um die Casanovas vom Kaufvertrag abzuhalten, reichte David eine Gegenklage wegen Betrugs und Misshandlung älterer Menschen ein. Er behauptete, Evans habe „Zuneigung, Einschüchterung und Zwang“ eingesetzt, um Corrine zur Vertragsunterzeichnung zu bewegen. Fast drei Jahre lang kämpfte Patriot Holdings um das Haus. Das Unternehmen gab seine Klage erst frei, als gegen Evans wegen seiner Geschäfte mit zwei älteren Opfern im Ventura County strafrechtliche Ermittlungen eingeleitet wurden. Im August 2020 bekannte sich Evans in zwei Fällen des versuchten schweren Immobiliendiebstahls schuldig. Er erhielt eine Bewährungsstrafe, ließ seine Klagen gegen beide Opfer fallen und zahlte Entschädigung. Während seiner Bewährung war ihm „jede Transaktion, die den Kauf oder Verkauf von Immobilien beinhaltete“, untersagt. Schließlich wurde seine Verurteilung gemäß kalifornischem Recht aufgehoben. Als Evans verurteilt wurde, hätte HomeVestors seinen Franchisevertrag mit Patriot Holdings gemäß den Bedingungen des Franchisevertrags kündigen müssen. Patriot Holdings ist eines der ertragsstärksten Franchises von HomeVestors. Stattdessen verlangte HomeVestors, dass Cory Evans als Eigentümer des Franchise-Unternehmens entlassen wird, das er zusammen mit seinen Brüdern Cody, Chris und Casey Evans und seinem Partner Scott Mansfield leitete, sagte ein Sprecher. Dennoch zusammen mit seinen Brüdern bei der Auszeichnung „Gesamtumsatz“ im Jahr 2021 gelistet ist. Der Sprecher von HomeVestors sagte, Cory Evans sei fälschlicherweise in die Auszeichnung aufgenommen worden. zeigen interne Aufzeichnungen von HomeVestors, dass Cory Evans Laut einem Sprecher von HomeVestors beauftragt Patriot Holdings nicht mehr den Anwalt, der die Klage gegen die Familie Casanova eingeleitet hat. Der Anwalt hat andere Franchise-Unternehmen vertreten und an Firmenkongressen teilgenommen. „Seit der Entfernung von Cory Evans aus dem Franchise sind uns keine Beschwerden bekannt“, sagte der Sprecher. Weder Cory Evans noch seine Brüder antworteten auf Interviewanfragen. Nachdem der Kampf um Corrine Casanovas Haus vorbei war, verkaufte David es für 510.000 Dollar – 235.000 Dollar mehr, als Evans dafür zu zahlen versucht hatte. David sagte, er habe keine der Reparaturen durchgeführt, von denen Evans unter Eid behauptet hatte, dass sie notwendig seien. Jetzt ist David an der Reihe, sich zu weigern, einfach wegzugehen: Er verwendet den Erlös aus dem Verkauf, um seine Klage wegen Missbrauchs älterer Menschen gegen Patriot Holdings fortzusetzen. Ein Verhandlungstermin ist für Juni festgelegt. „Trotzdem haben sie heute im Grunde nicht das Gefühl, etwas falsch gemacht zu haben“, sagte er. „Sie haben kein Mitgefühl für das, was sie meiner Mutter oder ihrer Familie in den letzten sechs Jahren angetan haben. „Sie leben davon und sie drängen dich, drängen dich, drängen dich. Und soweit ich weiß, sind wir die Einzigen, die nicht nachgeben.“ Foto von Breno Assis auf Unsplash
