Est-ce qu'un pointage de crédit fictif décide si vous obtenez un appartement ?

Cette histoire a été initialement publiée par Erin Smith et Heather Vogell de ProPublica.

Le vaste secteur de la sélection des locataires est soumis à moins de réglementation que les agences d'évaluation du crédit, même si les experts préviennent que les algorithmes pourraient introduire des préjugés raciaux ou illégaux susceptibles d'empêcher les personnes d'obtenir un logement.

Kim Fuller avait besoin de bouger. Sa mère de 83 ans avait du mal à se déplacer dans l'étroite maison en rangée de trois étages qu'ils partageaient à Baltimore. Des problèmes cardiaques ont rendu la montée des escaliers trop ardue, coupant la femme plus âgée de la cuisine où elle aimait cuisiner.

Fuller, 57 ans, a trouvé un complexe d'appartements à 3 miles de là qui se présentait comme une «vie de luxe» pour les personnes de 55 ans et plus, et elle a postulé pour une unité au début de 2021. Elle a pensé qu'elle serait approuvée: son salaire en tant que services de santé mentale coordinateur de l'État du Maryland remplissait les conditions de revenu. Elle n'avait jamais été expulsée et avait porté son pointage de crédit à 632 – ce qui est considéré comme juste – après qu'une crise de santé l'ait forcée à déposer son bilan huit ans plus tôt.

Pourtant, quelques mois plus tard, lorsqu'elle s'est connectée à son compte en ligne auprès du gestionnaire immobilier, elle a appris que sa demande avait été refusée. Aucune raison n'a été donnée. Elle a augmenté son pointage de crédit à 663 et a postulé à un autre complexe appartenant à la même société, Habitat America, en août. Six jours plus tard, son statut est redevenu "Refusé".

Fuller a appris que sa demande de location avait été examinée par RentGrow, l'une des plus d'une douzaine d'entreprises qui exploitent des bases de données de consommateurs pour effectuer des vérifications des antécédents des locataires . Un formulaire qui lui a été envoyé par courrier électronique indiquait que RentGrow avait déterminé qu'elle ne répondait pas aux exigences de sélection des candidats, soulignant en jaune la case intitulée «historique de crédit» comme raison.

La lettre ne fournissait aucune autre explication. Un représentant de RentGrow, par l'intermédiaire d'un cadre de sa société mère, a refusé de commenter. Habitat America a refusé de répondre aux questions sur la demande de Fuller de ProPublica, invoquant des problèmes de confidentialité.

"Vous ne savez pas pourquoi vous avez été refusé ou si vous avez déjà été pris en compte", a déclaré Fuller. "C'est vraiment trouble là-bas."

L'expérience de Fuller est devenue plus courante car les propriétaires ont accru leur recours à la sélection des locataires pour les aider à sélectionner des locataires. L'industrie s'est considérablement développée à mesure que le nombre de locataires a augmenté et que les nouvelles technologies ont facilité l'accès à de vastes trésors de données, tels que les dossiers judiciaires.

Les sociétés de vérification des locataires compilent des informations au-delà de ce qui se trouve dans les rapports de solvabilité des locataires, y compris les dossiers criminels et d'expulsion. Ils disent que ces données aident à donner aux propriétaires une meilleure idée de qui paiera à temps et qui sera un bon locataire. Les entreprises attribuent généralement des notes aux candidats ou fournissent aux propriétaires une recommandation par oui ou par non.

Un examen de ProPublica a révélé que ces cotes sont devenues des cotes de crédit fictives pour les locataires. Mais par rapport aux rapports de solvabilité, la sélection des locataires est moins réglementée et offre moins de protections aux consommateurs, ce qui peut avoir des conséquences désastreuses pour les candidats qui tentent de trouver un logement.

Les erreurs fréquentes dans les rapports de sélection des locataires, souvent liées à de faux rapports d'expulsion ou à de faux casiers judiciaires, ont conduit les organismes de surveillance du gouvernement à exhorter l'industrie l'année dernière à améliorer son exactitude. (The Markup a rapporté une série d'histoires sur les réactions de l'industrie et des régulateurs.)

Pourtant, les erreurs ne sont qu'un des problèmes liés à la sélection des locataires, a constaté ProPublica. Les locataires ne peuvent souvent pas obtenir suffisamment d'informations pour comprendre pourquoi ils ont été marqués comme un risque pour les propriétaires.

Plus de 40 locataires ont répondu à une enquête ProPublica l'année dernière sur la sélection des locataires. Certains se sont vu refuser un logement. D'autres ont été invités à payer des dépôts doubles ou triples en raison des faibles scores des locataires.

"C'est une sorte de chaos", a déclaré Ariel Nelson, avocat au National Consumer Law Center. "Il est vraiment difficile de savoir si vous avez été rejeté, pourquoi cela a-t-il été rejeté. Si c'est quelque chose que vous pouvez réparer ou s'il s'agit d'une erreur.

Les algorithmes utilisés par certaines sociétés de contrôle ne sont pas examinés par les régulateurs et, selon les défenseurs des locataires, peuvent ne pas prédire avec précision la probabilité qu'un locataire paie un loyer. Alors que les entreprises de filtrage affirment que leurs algorithmes suppriment la subjectivité du jugement humain, les défenseurs affirment que les entreprises utilisent des données qui peuvent introduire des préjugés raciaux ou illégaux.

Fuller, qui est noire, craignait d'avoir été victime de discrimination raciale.

Son cas a déconcerté Carol Ott au Fair Housing Action Center du Maryland. "Vous vous battez contre l'entreprise qui utilise des algorithmes secrets", a déclaré Ott, directeur de la défense des locataires du centre. "Où allez-vous même avec ça?"

La responsable régionale de l'immobilier, Karin Scott, a déclaré dans un e-mail que la politique d'Habitat America était de traiter équitablement tous les résidents et visiteurs, et que "toute crainte qu'un refus soit fondé sur la discrimination raciale est sans fondement".

Certes, l'industrie des rapports de crédit attire également les critiques des défenseurs des consommateurs pour ne pas avoir évité les erreurs dans les rapports de crédit et pour avoir utilisé des algorithmes qui, selon les critiques, perpétuent les préjugés raciaux.

ProPublica a constaté que la sélection des locataires est encore moins surveillée que les rapports de solvabilité, qui ont fait l'objet de nombreux litiges et sont surveillés par les tribunaux et les agences fédérales dans le but de minimiser les traitements injustes.

Les agences fédérales ont une "autorité de surveillance" pour examiner les dossiers internes des institutions financières telles que les banques afin de s'assurer que leurs méthodes de notation sont prédictives, statistiquement solides et non discriminatoires, ont déclaré des experts.

Il n'existe pas de processus parallèle pour la sélection des locataires.

« Personne ne surveille. Personne ne vérifie les données », a déclaré Chi Chi Wu, avocat au National Consumer Law Center. "Personne ne vérifie ces algorithmes."

Un porte-parole de la Consumer Data Industry Association, qui représente les agences de renseignements sur les consommateurs, y compris les sociétés de contrôle, a déclaré dans un communiqué envoyé par courrier électronique que le marché concurrentiel du contrôle des locataires pousse les entreprises à améliorer en permanence leurs outils pour aider les propriétaires à se conformer aux lois sur le logement équitable et à d'autres lois.

"Les consommateurs attendent et exigent des endroits sûrs pour vivre, et nos membres de sélection des locataires aident à protéger les communautés résidentielles, en particulier leurs populations les plus vulnérables", indique le communiqué.

La National Apartment Association, un groupe commercial représentant les propriétaires et les gestionnaires d'appartements, a déclaré qu'elle soutenait les nouvelles technologies pour les opérations de location et encourageait les membres à rechercher des fournisseurs pour s'assurer qu'ils se conformaient à la réglementation, selon un communiqué du vice-président principal Greg Brown.

"Les fournisseurs de logements locatifs s'engagent à garantir l'égalité des chances en matière de logement et utilisent des outils de sélection des résidents dans cette optique pour équilibrer les risques qui pourraient avoir un impact sur l'ensemble de la communauté", a déclaré Brown.

"Locataires à haut risque"

L'augmentation rapide de la sélection des locataires est l'un des changements sismiques qui ont frappé le marché locatif depuis la Grande Récession. Comme ProPublica l'a rapporté, les sociétés de capital-investissement ont afflué sur le marché des appartements multifamiliaux, faisant souvent grimper les loyers à la recherche de profits plus importants que ceux généralement recherchés par les propriétaires familiaux. Les algorithmes remplacent désormais souvent le jugement humain pour décider qui est admissible à un logement et combien coûte le loyer.

Bob Withers, un cadre à la retraite pour les propriétaires d'entreprise et les gestionnaires immobiliers régionaux, a déclaré qu'en quittant temporairement l'industrie en 2006, les vérifications de crédit étaient toujours le principal outil des propriétaires pour évaluer les candidats.

"Quand je suis revenu en 2010 ou 2011, les choses avaient tellement changé que tout le monde que je connaissais faisait appel à des sociétés de sélection de locataires", a-t-il déclaré.

Près de 2 000 entreprises ont proposé une vérification des antécédents en 2019, la plupart à des fins d'emploi ou de location, selon une enquête de l'industrie. Il a estimé que la sélection des locataires rapportait environ 1 milliard de dollars de revenus annuels .

RealPage, une entreprise technologique de gestion immobilière de premier plan basée au Texas, se vante que son algorithme utilise l'intelligence artificielle pour "identifier les locataires à haut risque avec une plus grande précision". La société affirme qu'elle utilise une énorme base de données propriétaire de 30 millions de résultats de location, associée à des données financières sur les consommateurs, pour évaluer les candidats à la location.

"Ce modèle est matériellement plus efficace que les solutions de dépistage traditionnelles, avec une économie moyenne prouvée de 31 $ par appartement et par an sans impact négatif sur l'occupation ou les revenus", a déclaré un communiqué de presse de la société.

RealPage n'a pas répondu aux questions sur la version.

Les algorithmes de score des locataires tentent de prédire le risque qu'il y a à louer à un locataire potentiel en fonction des caractéristiques qu'ils partagent avec d'autres locataires, selon Jean Noonan, avocat et ancien responsable de la Federal Trade Commission dont le cabinet d'avocats représente les sociétés de sélection des locataires.

Les gestionnaires immobiliers sont censés fournir un «avis d'action défavorable» (à gauche) aux candidats qui sont rejetés en raison de leur score de sélection des locataires, mais les avis fournissent généralement peu d'informations. Souvent, les locataires ne voient pas de rapports de sélection détaillés comme celui-ci (à droite), de On-Site, qui montre leur score et les raisons du rejet. Même ce rapport détaillé ne montre pas comment l'algorithme a pondéré chaque facteur. Crédit : obtenu avec l'autorisation de ProPublica. Cercles rouges ajoutés par ProPublica.

"Un modèle de notation peut trouver que certaines caractéristiques aident à prédire le risque", a déclaré Noonan. « Ils ne le prédisent pas parfaitement pour chaque individu. Dans l'ensemble, ils font un travail satisfaisant de prédiction des risques.

Pourtant, Withers, le gestionnaire immobilier régional à la retraite, a déclaré qu'il était typique que plusieurs fois par mois, il doive annuler les recommandations de refus du service de sélection utilisé par son entreprise. Souvent, c'était parce que les gens avaient des dettes médicales, des saisies ou des prêts étudiants, mais semblaient par ailleurs être de bons candidats.

"Si tout le reste me semblait propre, je ferais une dérogation", a déclaré Withers, qui a supervisé des milliers d'appartements dans le Maryland et en Virginie. Les gestionnaires immobiliers occupés peuvent ne pas se rendre compte que l'algorithme du service de sélection a été configuré de manière à rejeter les personnes qui pourraient être des candidats viables, a-t-il ajouté.

Les défenseurs des locataires affirment que les données sur les consommateurs utilisées par les sociétés de sélection aboutissent trop souvent à des recommandations négatives pour des raisons qui ne sont pas des indicateurs prouvés de la qualité d'un locataire. Une locataire de l'État de Washington qui a contacté ProPublica a reçu une lettre de sélection indiquant «trop de numéros de téléphone différents signalés» comme facteur de risque ayant contribué à faire baisser son score de locataire.

Certains des détails personnels que les sociétés de filtrage insèrent dans des algorithmes pour évaluer les locataires potentiels peuvent refléter des préjugés raciaux, ont déclaré les défenseurs des locataires.

"Nous ne savons pas s'ils sont prédictifs", a déclaré Nelson. "Sur la base du peu d'informations dont nous disposons sur les facteurs qui les influencent, nous sommes préoccupés par les disparités raciales."

Un examen négatif peut non seulement entraîner un refus, mais peut également inciter un propriétaire à exiger une caution plus élevée, ce qui pourrait dissuader le locataire de prendre l'appartement.

Chloe Crawford est une artiste qui a trouvé un appartement pour vivre alors qu'elle travaillait sur sa maîtrise à l'Université Rutgers. Mais lorsqu'elle est arrivée dans son nouveau bâtiment près du campus en septembre 2018, ses biens en remorque, son nouveau propriétaire a demandé un mois de loyer supplémentaire en guise de caution en raison de son faible score de sélection des locataires, a-t-elle déclaré. Le dépôt total s'est élevé à plus de 1 000 $. C'était plus que ce qu'elle avait prévu de dépenser pour l'épicerie d'un mois, et sa voiture avait besoin de réparations.

Bien que Crawford s'attendait à consacrer un pourcentage élevé de ses revenus au loyer parce qu'elle suivait des cours, elle avait de l'argent à la banque, avait aligné un emploi sur le campus et avait pris soin de payer ses factures à temps pour maintenir sa cote de crédit élevée. .

Sa cote de crédit de 788 sur 850 était considérée comme très bonne, suffisamment élevée pour qu'elle puisse se qualifier pour un prêt hypothécaire assorti de bonnes conditions. Mais son score de locataire était de 685 sur 1 000 – trop bas pour qu'elle loue un appartement sans payer une caution élevée. La société de contrôle, LeasingDesk, a déclaré dans un e-mail qu'un autre mois de loyer était nécessaire parce que son historique de crédit et son ratio loyer/revenu étaient "insatisfaisants".

Crawford, qui utilise un fauteuil roulant, a supplié un gestionnaire immobilier de la laisser emménager sans frais supplémentaires, montrant des talons de paie prouvant qu'elle avait gagné de l'argent supplémentaire en faisant des heures supplémentaires pendant l'été. Le directeur a cédé, lui permettant de payer le dépôt de base de 300 $.

Elle a terminé son programme de deux ans et a obtenu une maîtrise en beaux-arts en 2020, ne manquant jamais un paiement de loyer avant de déménager tôt en raison de la pandémie. Après son départ, les propriétaires de l'appartement ont affirmé qu'elle devait de l'argent pour son départ avant la fin de son bail.

« S'ils avaient simplement refusé le logement, je ne sais pas ce que j'aurais fait », a-t-elle déclaré. "Peut-être que j'aurais abandonné le programme."

La société mère de LeasingDesk, RealPage, a déclaré qu'elle ne pouvait pas commenter les cas individuels, mais que chaque score LeasingDesk est basé sur les critères de location d'un gestionnaire immobilier. RealPage applique ces critères "de manière objective, cohérente et non discriminatoire", a déclaré la société dans un communiqué envoyé par courrier électronique.

"En prenant des décisions de location, l'intérêt d'un gestionnaire immobilier n'est pas de refuser des candidats qualifiés, mais de pourvoir rapidement les postes vacants avec des personnes qui seront des locataires responsables et aideront à maintenir une communauté sûre", indique le communiqué.

« Quelle est la science derrière tout cela ? »

Les rapports de solvabilité ont fait l'objet d'un examen plus minutieux au fil des ans que la sélection des locataires.

Par exemple, les trois grands bureaux de crédit – Equifax, Experian et TransUnion – ont cessé de signaler les expulsions en 2017 après avoir conclu des accords multi-États en réponse à des poursuites accusant les entreprises d'erreurs persistantes dans leurs rapports. Les entreprises ont nié les actes répréhensibles. Les sociétés de sélection des locataires continuent de signaler des expulsions.

Un grand nombre de plaintes de consommateurs peut également aider à inciter les régulateurs financiers fédéraux à examiner un modèle de notation du crédit, mais aucune agence fédérale n'a le même pouvoir sur la sélection des locataires.

Le Consumer Financial Protection Bureau recueille les plaintes concernant les services de sélection des locataires, mais il n'examine pas les algorithmes des entreprises. L'agence n'a pas pu fournir une ventilation du nombre de plaintes déposées concernant les agences de sélection des locataires.

Un porte-parole du bureau de la consommation a refusé de répondre à une liste de questions de ProPublica, mais a déclaré: "Le Bureau s'engage à utiliser ses outils et son autorité pour s'assurer que les consommateurs ne sont pas lésés par des pratiques inappropriées de filtrage et de signalement des consommateurs."

La Federal Trade Commission ne peut pas examiner l'algorithme d'une société de filtrage à moins qu'elle ne mène une enquête formelle. L'agence, qui a obtenu des règlements de plusieurs millions de dollars de ces entreprises pour des erreurs dans leurs rapports, n'a à ce jour annoncé aucune mesure d'exécution découlant d'un biais dans les algorithmes de filtrage.

Interrogé sur la surveillance de l'agence, le directeur adjoint Robert Schoshinski a déclaré: "Nous cherchons toujours à voir s'il y a des violations des lois que nous appliquons."

La loi fédérale Fair Credit Reporting Act, qui couvre les cotes de crédit et les vérifications des antécédents, a reçu peu de mises à jour depuis son adoption en 1970, a déclaré Eric Dunn, directeur du contentieux pour le National Housing Law Project. Les problèmes rencontrés par les locataires en matière de filtrage, a-t-il déclaré, sont le résultat d'un système de réglementation désuet qui regorge de lacunes.

Dunn a déclaré que certains des modèles de notation qu'il a vus lors de litiges au nom de locataires sont grossiers, accordant tellement de poids à des facteurs tels que l'expulsion, les antécédents criminels ou la dette qu'une personne dont le dossier comprend ne serait-ce qu'une de ces choses recevrait une recommandation négative.

"Pour beaucoup de ces entreprises, c'est une façon de mettre un vernis de légitimité ou un vernis d'expertise mathématique sur ce qui est vraiment une politique générale contre les personnes avec certains types de documents", a déclaré Dunn.

Wu, du National Consumer Law Center, a fait écho à ses préoccupations. "Quelle est la science derrière cela?" dit Wu. "Avec la notation de crédit, nous savons à quel point cela fonctionne."

Dans une lettre au CFPB en mars 2021, la sénatrice Elizabeth Warren et cinq autres sénateurs ont écrit que les sociétés de contrôle doivent être surveillées de plus près. "Une surveillance efficace de ces entreprises nécessite une enquête et un audit proactifs de leurs effets sur les classes protégées", indique la lettre.

La Consumer Data Industry Association, dans une lettre au Comité sénatorial des banques, du logement et des affaires urbaines le mois suivant, a déclaré que le filtrage est basé sur des «données neutres sur le plan racial» et supprime la subjectivité qui pourrait être une source de comportement discriminatoire.

TransUnion, une agence de crédit qui propose également une sélection des locataires, a déclaré que le système faisait déjà l'objet d'un examen minutieux. "Le processus de sélection des loyers est bien réglementé et régi par la Fair Housing Act et la Fair Credit Reporting Act, avec une surveillance supplémentaire du Consumer Financial Protection Bureau", a déclaré un porte-parole dans un communiqué envoyé par courrier électronique.

Les entreprises de contrôle sont censées montrer aux locataires ce qu'il y a dans leurs dossiers s'ils le demandent. L'association de l'industrie des données a déclaré au comité sénatorial que "les agents de contrôle des locataires facilitent la participation des consommateurs en fournissant des copies des rapports aux consommateurs". Mais les entreprises ont souvent interprété l'exigence de divulgation de manière étroite, selon les défenseurs des locataires, et ont omis des informations clés, telles que les recommandations faites aux propriétaires.

Les locataires ont moins de protection que les candidats à un emploi, qui ont droit à une copie de leur vérification des antécédents si un employeur envisage de les rejeter en raison du rapport. Cela est censé donner aux candidats le temps de rechercher les erreurs. Alors que les propriétaires sont censés informer les locataires d'un résultat de sélection défavorable, comme celui que Kim Fuller à Baltimore a reçu, ces avis fournissent généralement des informations rares.

Dunn a déclaré que les locataires sont souvent malmenés lorsqu'ils se plaignent des décisions de sélection. Les sociétés de sélection disent que les propriétaires décident des critères à utiliser. Les propriétaires disent que les sociétés de contrôle prennent la décision.

Plusieurs locataires ont déclaré à ProPublica qu'ils ne pouvaient pas savoir pourquoi leurs demandes avaient été refusées.

"Vous n'avez vraiment aucun moyen efficace de déposer un différend avec la société de contrôle, à moins que ce ne soit l'exactitude du dossier", a déclaré Dunn. "Si cela a quelque chose à voir avec le jugement, ou quelque chose comme ça, la société de contrôle dit:" Ce n'est pas notre travail "."

Quitter la ville

Fuller a poursuivi sa recherche d'un nouvel endroit pour elle et sa mère à Baltimore. Elle craignait non seulement que son refus soit une forme de redlining illégal, mais aussi que son rapport complet de sélection des locataires, qu'elle n'a jamais vu, contienne des erreurs qui avaient poussé l'algorithme vers un refus.

Elle a déposé une plainte auprès du CFPB contre RentGrow, une filiale de Yardi Systems, l'une des plus grandes sociétés de logiciels de gestion immobilière aux États-Unis. Elle en a également déposé une contre Habitat America.

Le CFPB a rejeté les deux plaintes l'automne dernier, affirmant qu'il était "incapable d'envoyer votre plainte à l'entreprise pour obtenir une réponse". L'agence a déclaré que soit l'entreprise n'était pas dans son système de plainte, soit l'agence ne traite pas les plaintes "concernant ce produit ou ce problème".

Le CFPB accepte les plaintes concernant les sociétés de sélection des locataires, mais les gestionnaires immobiliers échappent à sa compétence. Un porte-parole du CFPB a refusé de commenter les plaintes de Fuller.

Fuller a élargi sa recherche d'une nouvelle maison. Sa mère avait vécu pendant 35 ans dans la maison en rangée avec porche qu'elles partageaient en bordure du quartier Belair-Edison. Bien que sa mère ait espéré rester dans la ville de Baltimore, Fuller a commencé à chercher dans les banlieues.