¡Compramos casas feas! La fea verdad que te están ocultando

Esta historia fue publicada originalmente en ProPublica por Anjeanette Damon , Byard Duncan y Mollie Simon . Coeditado con The Dallas Morning News y Shelterforce . Sarah Smith contribuyó con el reportaje. Ug Spot Ilustraciones de Carlo Cadenas para ProPublica.

Cory Evans conocía bien el manual de HomeVestors of America cuando llegó a una casa en los suburbios de Los Ángeles el 4 de noviembre de 2016. Su franquicia con la compañía "We Buy Ugly Houses" había ejecutado más de 50 acuerdos en los dos años anteriores. .

Patriot Holdings pronto se convertiría en una de las franquicias más exitosas de la compañía siguiendo la estrategia de HomeVestors de encontrar propietarios en situaciones desesperadas y luego convencerlos de que vendan rápidamente.

La propietaria, Corrine Casanova, había comprado el bungalow de tres dormitorios en Baldwin Park con su marido en 1961 y ahora era propietario absoluto. Después de criar a tres hijos allí, estaba a días de dejarlo para ir a un centro de vida asistida y había llamado al número que aparecía en un anuncio de HomeVestors.

“Me preguntaba si podría obtener una estimación del valor de mi casa”, le dijo a la mujer que contestó el teléfono. "Mi marido se ha ido, así que ahora soy sólo yo".

Evans, que dirigía el negocio con tres de sus hermanos, se había ganado la reputación de ser un “cerrador duro” entre otros franquiciados de la zona. La casa de Casanova fue pagada, lo que le dio a Evans espacio para reducir su oferta porque no había una hipoteca que liquidar.

Calculó el beneficio que quería obtener y le presentó a Casanova un acuerdo de compra de 10 páginas durante la breve visita a su casa.

Pero Casanova fue incapaz de entablar una negociación compleja. Aunque alguna vez fue una hábil contadora y presidenta del club de mujeres local, ahora la demencia está grabada en su memoria a corto plazo: una evaluación neurológica reciente encontró que la mujer de 82 años no podía decir qué año era ni nombrar la ciudad donde estaba dentro. Rutinariamente confundía a su hijo adulto con su tío.

HomeVestors advierte a sus franquiciados que nunca se aprovechen de vendedores que no pueden entender las negociaciones. Pero cuando se fue esa noche, Evans tenía un contrato para comprar la casa por aproximadamente dos tercios de su valor, firmado con la letra temblorosa de Casanova.

Pasaron semanas antes de que la familia de Casanova se enterara de la venta. Pero su hijo, David Casanova, pronto sintió que algo andaba mal.

“Después de que la mudamos, ella seguía diciendo: 'Necesito llamar a mi amiga'. Necesito llamar a mi amigo.' Y yo digo: '¿Qué amiga, mamá?'”, dijo David a ProPublica.

Corrine no podía recordarlo.

Después de que David se enteró del contrato, le explicó a Evans que su madre tenía demencia y trató de cancelar la venta. En lugar de alejarse, Evans insistió y registró un aviso en el título de la propiedad que esencialmente impedía la venta a cualquier otra persona, lo que obligó a la familia Casanova a una batalla de años para conservar la casa.

En el camino, Evans cuestionó que Casanova mostrara signos de deterioro durante sus interacciones.

HomeVestors of America se jacta de haber ayudado a ser pionero en la industria de inversión inmobiliaria. Fundada en 1996 por un corredor de bienes raíces de Texas, la compañía desarrolló un sistema para adquirir propiedades problemáticas y lo amplió a casi 1.150 franquicias en 48 estados.

A diferencia de los agentes inmobiliarios, los revendedores de casas operan en un espacio en gran medida no regulado. Los agentes de bienes raíces tienen la responsabilidad fiduciaria de representar los mejores intereses del propietario en las negociaciones, lo cual se define en las leyes estatales, los requisitos de licencia y un código de ética de la industria. Pero en la mayoría de los estados, las aletas no necesitan licencia.

HomeVestors, el autoproclamado “mayor comprador de viviendas de Estados Unidos”, hace todo lo posible para distinguirse de los fondos de cobertura y los gurús de YouTube que se han apoderado de grandes sectores del mercado de inversión inmobiliaria.

La compañía dice que ayuda a los propietarios a salir de apuros (casas y situaciones feas) mejorando vidas y comunidades al adquirir propiedades que nadie más compraría.

Parte de esa misión es la promesa de no aprovecharse de nadie que no comprenda el verdadero valor de su casa, incluso cuando los franquiciados buscan precios bajísimos.

Trate a cada cliente como si fuera su abuela de 85 años que nunca ha hecho un trato inmobiliario, dicen los capacitadores de HomeVestors a los propietarios de franquicias en las conferencias anuales.

Pero una investigación de ProPublica, basada en documentos judiciales, registros de propiedad, materiales de capacitación de la compañía y entrevistas con 48 ex propietarios de franquicias y docenas de propietarios de viviendas que vendieron sus franquicias, encontró que los franquiciados de HomeVestors utilizaban el engaño y se dirigían a los ancianos, los enfermos y las personas tan cercanas. a la pobreza que temían que la falta de vivienda fuera consecuencia de la venta.

Un franquiciado de HomeVestors le afirmó falsamente a una mujer de 72 años que sufría un problema de acaparamiento que los agentes encargados de hacer cumplir el código de la ciudad se apoderarían de su casa, según documentos judiciales . Una mujer de Arizona dijo en una entrevista que se vio obligada a vivir en su camioneta después de intentar, sin éxito, cancelar la venta de su casa.

Un caso judicial documentó la difícil situación de un anciano en Florida a quien le dijeron que si vendía su condominio podría seguir viviendo allí temporalmente.

Pero pasó sus últimos días con vida esperando ser desalojado cuando, después de firmar el contrato, el dueño de la franquicia le informó que las reglas de la asociación de propietarios no lo permitían.

“Siempre les estabas mintiendo. Eso es lo que nos entrenaron”, dijo Katie Southard, propietaria de una franquicia en Carolina del Norte. "Había un precio que podías pagar, pero siempre bajabas más y les decías que ese era el precio que podías pagar".

Incluso cuando los propietarios creían que se estaban aprovechando de ellos y trataban de retirarse de los acuerdos, los propietarios de franquicias demandaban o presentaban documentos para bloquear una venta a otro comprador. Algunos propietarios lucharon desde las camas de los hospitales para conservar sus propiedades.

Al menos tres murieron poco después de firmar los contratos de venta; un cuarto murió después de tres años de preocuparse por el dinero. Sus familias dijeron a ProPublica que están convencidas de que el estrés de perder sus casas contribuyó a la muerte de sus seres queridos, aunque todos estaban enfermos o débiles.

Un portavoz de HomeVestors dijo que los acuerdos descubiertos por ProPublica representan una pequeña fracción de las transacciones totales de la compañía, que han totalizado más de 71.400 desde 2016.

Negó que la compañía se hubiera dirigido a las personas mayores y señaló un índice de aprobación del 96% entre los propietarios que venden a HomeVestors, que se calculó internamente a partir de lo que la compañía dice que eran “más de 500” opiniones de clientes. La empresa ya había tomado medidas en algunos de los casos encontrados por ProPublica, añadió, y está investigando otros a la luz de los informes.

A los pocos días de recibir preguntas de ProPublica, HomeVestors prohibió a sus franquicias registrar documentos para evitar que los propietarios cancelaran ventas y los disuadió de demandar a los vendedores. Las prácticas no sólo afectan al vendedor, señaló la compañía, sino que crean un rastro documental que los periodistas y fiscales pueden seguir hasta la puerta de la franquicia.

"Si haces esto en serie, estás poniendo en riesgo todo el sistema", dijo el asesor general de HomeVestors, Anthony Lowenberg, durante una llamada nacional el 18 de abril para alertar a los propietarios de franquicias sobre la próxima historia de ProPublica.

Durante esa llamada, de la cual ProPublica obtuvo una grabación, los líderes de la compañía reconocieron la profundidad y minuciosidad de la investigación de la organización de noticias y discutieron cambios para garantizar que "nuestras franquicias estén haciendo lo correcto".

"Esto nos convertirá en una mejor empresa", concluyó el director ejecutivo de HomeVestors, David Hicks.

Cómo te encuentran

HomeVestors ha trabajado arduamente para garantizar que sea un nombre familiar, con publicidad omnipresente en vallas publicitarias, anuncios publicitarios, televisión e Internet. La compañía ha registrado docenas de imágenes y frases, incluidas “El bueno, el feo y el malo” y “Oportunidades feas”, y con frecuencia persigue a los imitadores en los tribunales.

Su hombre de las cavernas de dibujos animados, "Ug", ofrece una sonrisa amistosa y, a veces, muestra una bolsa de dinero en efectivo, lo que implica que está listo para ayudar a los propietarios a salir de "situaciones feas".

HomeVestors implementa Ug estratégicamente. Lo encontrará en anuncios cerca de casas azotadas por huracanes o carbonizadas por incendios forestales. Está en anuncios publicitarios que cubren códigos postales con una alta concentración de propietarios de viviendas que tienen mucho valor líquido.

Aparece en postales enviadas a personas que, según los registros públicos, se divorciaron recientemente o tuvieron una muerte en la familia. A los miembros de la familia que intentan navegar en la legalización testamentaria, HomeVestors les promete: "Podemos ayudar".

En los últimos años, decenas de propietarios se han quejado ante las autoridades locales y la Comisión Federal de Comercio sobre las incesantes propuestas de HomeVestors, alegando a veces que la empresa ha ignorado las solicitudes formales de detenerlo.

Un residente de Texas cuyo padre había sido asesinado recientemente le dijo a ProPublica que HomeVestors no aceptaría un no por respuesta. Las cartas eran tan persistentes, dijo, que revisar su correo se convirtió en una experiencia traumática.

Un portavoz de HomeVestors dijo que la compañía aborda cada queja que recibe y agrega personas a una lista interna de "no llamar" cuando solicitan no ser contactadas.

HomeVestors también lanza su red en línea, con la esperanza de llegar a los propietarios antes de que hablen con un agente de bienes raíces u otro inversionista.

En una entrevista, un ex empleado de la agencia de publicidad contratada por HomeVestors recordó las discusiones sobre cómo mostrar anuncios en línea a personas cercanas a residencias de ancianos y hospitales de rehabilitación. El objetivo era atrapar a las familias que necesitaban vender activos para que Medicaid pudiera pagar los costos de su hogar de ancianos.

El empleado, que pidió no ser identificado porque todavía trabaja en la industria, también recordó que el propietario de la agencia se jactaba de la capacidad de su publicidad digital para encontrar a una persona mayor que se había roto la cadera. Esa lesión, según informó el empleado al propietario, es efectivamente una cuenta regresiva de 60 días hasta la muerte y, posiblemente, un trato.

“Si podemos presentarnos frente a la gente en ese momento, ese sería un camino definitivo a seguir”, dijo el ex empleado. “Sí, eso estuvo mal. Me duele el estómago al pensar en eso”.

Un portavoz de la agencia de publicidad Imaginuity dijo que estaría “fuera de lugar” que el propietario “faltara el respeto o deseara daño” a los clientes de un cliente.

Un portavoz de HomeVestors admitió que la empresa había utilizado dicha tecnología de orientación publicitaria, pero dijo que sólo lo hizo una vez, hace más de cuatro años. Un portavoz de Imaginuity dijo que el proyecto piloto no estaba dirigido a centros de rehabilitación.

Aun así, a los franquiciados de HomeVestors se les enseñan formas de encontrar personas que se mudan a un asilo de ancianos.

Hasta la mitad de las perspectivas de una franquicia deben generarse mediante su propio trabajo preliminar, lo que HomeVestors denomina "pistas de excavación".

El manual de capacitación de la compañía enseña a los franquiciados a entablar relaciones con quienes interactúan con personas en situaciones difíciles: administradores de hogares de ancianos, funcionarios sucesorios, abogados de divorcios .

También les instruye a peinar los vecindarios en busca de pistas de angustia (avisos de corte de agua, cinta policial, ventanas tapiadas, cicatrices de quemaduras) y atacar signos de desesperación. Si las pertenencias de una familia están en la acera, por ejemplo, la directiva es clara: “ Persiga rápidamente la propiedad donde la pila de basura indique desalojo . "

En una declaración escrita, el portavoz de HomeVestors inicialmente negó que la compañía se dirigiera a propietarios de viviendas basándose en acontecimientos de la vida como muerte, divorcio o mudanza a un centro de enfermería.

Después de que ProPublica señalara los documentos publicitarios y materiales de capacitación de la empresa que enseñan tales tácticas, el portavoz dijo que representan una pequeña fracción de su presupuesto de marketing.

La compañía también negó haber dirigido sus ataques a propietarios de viviendas basándose en datos demográficos, incluida la edad. Más bien, la empresa se centra en propiedades más pequeñas y antiguas que pueden necesitar reparación, dijo el portavoz.

A pesar de su escrupulosa gestión de la imagen, la empresa a veces ha descrito sus objetivos en términos crudos. Ciertas casas en el punto de mira de su publicidad se denominan internamente “honeypots”. Y en una entrevista de 2020, Hicks dijo que las casas a las que se dirige su empresa después de visitarlas.

"Ese olor a orina de gato, ¿sabes qué es ese olor?" dijo con una sonrisa. "Eso es dinero".

Hicks rechazó una solicitud de entrevista.

"No fue sólo un mal actor"

HomeVestors exige que, en medio de la prisa por encontrar propietarios desesperados y llegar a un acuerdo, sus franquiciados no se involucren en “métodos clandestinos que abaraten y pongan en riesgo sus negocios”.

Les enseña a tener claro que son un “comprador con descuento”, incapaz de pagar el precio completo y que, en cambio, el vendedor obtendrá rapidez y comodidad. Les prohíbe explícitamente mentir.

"Un franquiciado no deberá hacer, a sabiendas, declaraciones o afirmaciones falsas sobre el valor de la propiedad, las condiciones del mercado o cualquier otro asunto relacionado con bienes inmuebles a ningún propietario para influir en la decisión de esa persona de vender", dice el manual .

Pero ser propietario de una franquicia de HomeVestors es caro. Además de los honorarios y comisiones pagados a la empresa, los franquiciados deben pagar sumas considerables (a menudo decenas de miles de dólares al mes) para respaldar el marketing.

Un equipo de auditores corporativos trabaja para garantizar que no haya pagos atrasados. Estas presiones financieras pueden llevar a la desesperación por conseguir acuerdos, lo que a su vez puede conducir a un comportamiento poco ético, según ex franquiciados.

ProPublica encontró un patrón de inversores de HomeVestors que enfrentan acusaciones de haber estirado la verdad o engañado a los propietarios en busca de acuerdos.

Una mujer en Fort Worth, Texas, dijo en una entrevista que un franquiciado le dijo que podía firmar legalmente un contrato para vender la casa de su difunto esposo aunque ella no estuviera en el título.

Un hombre del condado de Broward, Florida, creía que estaba firmando un documento para un préstamo con garantía hipotecaria que en realidad era un contrato para vender su casa de 100.000 dólares por 37.500 dólares, según una demanda que presentó pero que finalmente abandonó. (El portavoz de HomeVestors dijo que el documento estaba etiquetado como contrato de venta).

Una mujer en Arizona dijo en una entrevista que le dijeron que la casa de su difunta madre en una popular ciudad de recreación al aire libre tendría que ser derribada y reconstruida para alcanzar un precio justo. Después de pagarle $10,000, la franquicia HomeVestors lo vendió por $55,000 sin realizar ninguna mejora.

"No fue sólo un mal actor", dijo un ex propietario de una franquicia de California que habló de forma anónima porque temía represalias por parte de HomeVestors. "Se volvió omnipresente en la cultura".

El portavoz de HomeVestors dijo que ese comportamiento no se enseña ni se tolera, y cuando se descubre, "nuestro objetivo es tomar medidas rápidas que incluyan la terminación de una franquicia".

Añadió que “mentir va en contra de nuestro código de ética y nuestra cultura”. El portavoz no quiso nombrar qué franquicias o incluso cuántas han sido rescindidas por violar los estándares de la empresa.

ProPublica descubrió que HomeVestors otorgó premios a ocho propietarios de franquicias en los últimos dos años que habían incurrido en comportamientos que, según la compañía, no son tolerados.

En sus manuales de capacitación y en sus conferencias anuales (asuntos bulliciosos donde los propietarios de franquicias posan para fotos con Ug y un flipper vestía un traje impreso con billetes de 100 dólares) HomeVestors enseña el sistema Sandler. Un elemento central de esta estrategia de ventas es establecer una buena relación con los propietarios de viviendas para "encontrar el problema".

"El dolor es siempre una forma de motivación", se lee en el manual de formación . "Una vez que encuentre el dolor del vendedor, tendrá muchas más posibilidades de comprar la casa".

Entre las circunstancias que pueden generar una venta rápida: la pérdida del trabajo, una ejecución hipotecaria inminente o un niño que necesita cirugía. Un ex franquiciado describió cómo encontró el problema de un posible vendedor de Atlanta al preguntarle al propietario por qué necesitaba vender tan rápido. La respuesta: su madre estaba viviendo sus últimos días en un hospicio a 1.400 millas de distancia.

"No es porque quieran vender la casa", dijo el ex franquiciado. "Es porque quieren llegar a Colorado para ver a su madre moribunda".

“Nunca te venderé”

Aproximadamente dos meses después de que Corrine Casanova aceptara la oferta de Evans, su hijo pagó una tasación.

Corrine's no era una de las casas feas mitificadas en los anuncios de la empresa.

El tasador consideró que tenía “mantenimiento razonable” y señaló mejoras recientes en la plomería, los dormitorios, la línea de alcantarillado y el estuco exterior.

La tasación estimó el valor de la casa en 440.000 dólares, 165.000 dólares más de lo que Evans había ofrecido.

A lo largo de los años, los Casanova habían invertido tiempo y energía en mejoras modestas: un camino de entrada, que David y su padre habían repavimentado en la década de 1980, todavía estaba en buenas condiciones; un piso de roble nuevo costaba aproximadamente 7.000 dólares hace unos 13 años.

Cuando era adolescente, David trabajaba para su padre después de la escuela, probando diodos y semiconductores en el garaje de la casa.

Su madre, que llevaba un registro meticuloso de las finanzas familiares, le entregaba cheques de la empresa en lugar de una asignación.

“Nos inculcaron eso cuando éramos pequeños”, dijo David Casanova. “Si quieres algo, trabajas por ello, ahorras y lo compras”.

Si bien al principio David no sabía que su madre había aceptado vender, sí sabía que ella era vulnerable y había tratado de protegerla. El padre de David, antes de fallecer en 2014, le advirtió que la condición de Corrine era peor de lo que parecía: que podía fingir “muy bien durante unos cinco minutos” antes de que los síntomas de su demencia se hicieran evidentes.

En 2016, su salud se había deteriorado hasta el punto de necesitar atención a tiempo completo. Había llegado a creer que era otra vez una adolescente y vivía en la década de 1950, dijo David.

Los materiales de capacitación de HomeVestors son inequívocos sobre cómo tratar a los vendedores potenciales cuyas habilidades pueden verse disminuidas: “Un franquiciado no comprará bienes inmuebles a ninguna persona que el franquiciado sepa o tenga motivos para sospechar que está sujeta a una tutela o que tiene una capacidad mental que sea disminuido hasta el punto de que la persona no comprende el valor de la propiedad”.

Sin embargo, los registros muestran un patrón de desprecio por esa directiva.

En 2020, un hombre de 78 años de Atlanta fue convencido de firmar un contrato de venta por 97.000 dólares, aproximadamente la mitad de lo que se vendió más tarde. Ocho semanas después, un examen cognitivo mostró que no podía escribir una oración ni nombrar el año, estación, fecha o mes, según una demanda que aún está pendiente.

(El franquiciado le dijo a ProPublica que el hombre parecía tener pleno control de sus facultades y HomeVestors dijo que la franquicia ya no forma parte de la empresa).

Ese mismo año, una mujer de 77 años de Glendale, Arizona, que ya no podía administrar sus finanzas, firmó un contrato para vender su casa por menos de la mitad de su valor, según documentos judiciales. En la lucha que siguió para salvar su casa, la mujer asistió a una audiencia judicial de forma remota desde su habitación del hospital.

(Un portavoz de HomeVestors dijo que la demanda no fue iniciada por una franquicia sino por otro inversionista que compró el contrato de venta de la franquicia. Sin embargo, el portavoz no hizo comentarios sobre las interacciones del propietario de la franquicia con el propietario anciano. El negocio ya no es un Franquicia HomeVestors, dijo. La demanda se resolvió en un tribunal de quiebras).

Y en 2021, el abogado de un anciano en California acusó a un franquiciado de aprovecharse de la “debilidad mental debido a la edad” del hombre para convencerlo de vender su casa por 175.000 dólares por debajo del valor de mercado.

(Un portavoz de HomeVestors dijo que la compañía no estaba al tanto de este caso y desde entonces envió una carta informando al franquiciado que podría estar violando su acuerdo de franquicia por no revelar el litigio. El caso se resolvió extrajudicialmente).

Martha Swanson, una mujer de Georgia de 83 años que había sufrido una serie de pequeños derrames cerebrales, vendió su casa a una franquicia de HomeVestors por 82.111 dólares y luego pasó los últimos tres años de su vida agonizando por el dinero, incluido cómo pagar los 3.000 dólares. costo mensual de su centro de vida asistida.

"Eso simplemente no es ético", dijo su hija, Sherry Nixon, a ProPublica.

En el caso de Swanson, la franquicia se dedicaba a la “venta al por mayor”, vendiendo la propiedad a otro inversor por un precio más alto sin realizarle ninguna mejora. El resultado es que una parte del capital va a parar al inversor en lugar del propietario de la vivienda: dinero que Swanson necesitaba desesperadamente, dijo Nixon. La práctica ha sido objeto de escrutinio regulatorio en varios estados.

El propietario de la franquicia que compró la casa de Swanson dijo que "tiene mucho cuidado" cuando trata con personas mayores y que la habría dejado salir del contrato si ella se lo hubiera pedido.

HomeVestors dijo que alienta a sus franquicias a rehabilitar solo una casa a la vez, mientras vende al por mayor otras propiedades que compran. Su portavoz también dijo que la compañía no se dirige a propietarios de viviendas de edad avanzada, y agregó que las personas mayores de 70 años representaban menos del 20% de sus vendedores. Casi un tercio de sus compras provienen de personas mayores de 65 años.

Corrine Casanova vivió sólo 19 días después de ceder su casa. Poco después de su muerte, uno de sus vecinos encontró una nota escrita a mano de Evans en la puerta de su casa y llamó a David. La nota era un recordatorio de que el depósito en garantía estaba a punto de cerrarse. Cuando David se dio cuenta de lo que había pasado, se enfureció.

“Nunca les venderé”, le dijo a la empresa. "Nunca más te dejaré entrar a esta casa por lo que le hiciste a mi mamá".

Rehén del acuerdo

Patriot Holdings no estaba dispuesto a abandonar la casa de Casanova.

Cinco días después de que David confrontó a la compañía, la franquicia presentó una demanda por incumplimiento de contrato en su contra. También registraron un aviso de una disputa de propiedad contra el título llamado litispendencia que hace que sea casi imposible venderlo a otra persona.

Es común que muchas franquicias de HomeVestors presenten este tipo de demandas cuando los propietarios intentan cancelar una venta, o registrar una litispendencia o documentos similares (lo que se denomina "nublar un título") como una forma de vincular a un propietario a un trato. ProPublica encontró más de 50 franquiciados nublando títulos o demandando por incumplimiento de contrato en más de una docena de estados.

Algunas franquicias han presentado sólo un puñado de demandas, aunque es difícil obtener un recuento exacto porque las disputas a menudo se resuelven de forma confidencial mediante arbitraje. Otros, incluidas algunas franquicias reconocidas por HomeVestors como de mejor desempeño, con frecuencia eclipsaron los títulos.

Una franquicia de Florida, Hi-Land Properties, ha presentado dos docenas de demandas por incumplimiento de contrato desde 2016 y ha empañado títulos de más de 300 propiedades al registrar avisos de un contrato de venta. En un caso, demandó a un anciano tan incapacitado por una enfermedad que no podía salir de su casa.

Hi-Land Properties ha sido nombrada Franquicia Nacional del Año de HomeVestors cinco veces. En 2017, Hicks, director ejecutivo de HomeVestors, elogió al propietario de Hi-Land como un "franquiciado leal y trabajador que ha representado bien nuestra marca nacional, nuestras mejores prácticas y nuestros valores".

La franquicia de Cory Evans, Patriot Holdings, presentó demandas por incumplimiento de contrato en 2019. Durante la mediación en un caso, la compañía exigió 150.000 dólares para retirarse, según la hija del propietario.

“¿Por qué mantendrías a la gente como rehenes?” ella dijo. "Eso es una locura."

Algunos inversionistas argumentan que es una práctica necesaria para proteger sus inversiones, y señalan que tan pronto como se firma un contrato, una propiedad comienza a costarles dinero, incluidos los honorarios de inspección y título y los costos de financiamiento.

Los expertos en bienes raíces, sin embargo, dicen que el gran volumen de demandas y avisos de títulos de los franquiciados de HomeVestors no sólo es indicativo de una práctica comercial predatoria, sino que es un reconocimiento tácito de que los vendedores a menudo se enteran más tarde de mejores opciones.

"La gente normalmente intenta echarse atrás en acuerdos que no entendían", dijo Sarah Bolling Mancini, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor. “Si su modelo de negocio consiste en convencer a los propietarios de que firmen un contrato de compra y venta basándose en tergiversaciones sobre el valor de la vivienda”, dijo, esto dará lugar a que muchos vendedores “querrán echarse atrás más tarde”.

Charles Tassell, director de operaciones de la Asociación Nacional de Inversores Inmobiliarios, añadió que la nube de títulos no se considera una “práctica normal” en la industria.

“¿Hay algún descuento por vender rápido o hacer algo así con efectivo? Sí”, dijo. "Pero cuando empiezas a nublar títulos y cosas así, empieza a tomar un camino completamente diferente".

Donald Cameron, propietario de Hi-Land Properties, negó que la nubosidad de títulos sea una práctica predatoria y señaló que a menudo ayuda a las personas con las compras o las facturas de electricidad mientras intenta comprar sus casas. El contrato registrado es necesario para proteger a otros inversores que intentan comprar la propiedad.

Dijo que demandó al hombre que se había enfermado porque le había adelantado 4.000 dólares. También dijo que siguió la política de HomeVestors de involucrar al hijo adulto del hombre en las discusiones. El hombre murió poco antes de que el tribunal dictara sentencia en rebeldía a favor de Cameron.

"Mi oficina ha comprado más de 2000 casas desde que se unió a HomeVestors en 2005 y está muy orgullosa de hacer las cosas de la manera correcta", dijo.

HomeVestors dijo que no sabía que las franquicias habían convertido los títulos en la nube en una práctica comercial rutinaria. En respuesta a los informes de ProPublica, la empresa lo ha prohibido.

En la grabación de la llamada del 18 de abril obtenida por ProPublica, el liderazgo de HomeVestors amonestó a las franquicias que frecuentemente participan en títulos nublados.

"Claramente, es simplemente una mala práctica con la que no nos sentimos cómodos", dijo Maren Kasper, directora general de Bayview Asset Management, la firma de gestión de inversiones que compró HomeVestors en 2022.

Los legisladores han reconocido que la presión y las tácticas abusivas, salvo el fraude, son tan comunes en algunas industrias que el consumidor necesita más protección. En las ventas de tiempo compartido, por ejemplo, algunos estados exigen un período de rescisión definido que permite al comprador retirarse. Se incluye un período de “evaluación gratuita” en la compra de anualidades. Las leyes limón para autos usados también son comunes.

Estas protecciones están en gran medida ausentes para los propietarios que se enfrentan a cambios de casas.

Pero algunos estados y ciudades han comenzado a promulgar regulaciones. Por ejemplo, en Filadelfia, los compradores de viviendas deben proporcionar a los posibles vendedores una “declaración de derechos” que identifica los recursos para ayudar a los propietarios desesperados y describe cómo pueden obtener un precio justo.

“Quiero decir, tengo 24 horas cuando compro un billete de avión, ¿verdad?” dijo Shamus Roller, director ejecutivo del Proyecto de Ley Nacional de Vivienda. "En este tipo de situaciones sin licencia, debería haber un nivel de protección más alto cuando no hay profesionales involucrados por parte del vendedor".

“Los únicos que no ceden”

A diferencia de muchos de los propietarios acorralados por “situaciones feas”, David Casanova tuvo tiempo y dinero para luchar contra la franquicia HomeVestors por la casa de su madre.

Después de que Patriot Holdings presentó una demanda para obligar a los Casanova a cumplir el contrato de venta, David presentó una denuncia cruzada alegando fraude y abuso de personas mayores. Evans, afirmó, utilizó “afecto, intimidación y coerción” para lograr que Corrine firmara el contrato.

Durante casi tres años, Patriot Holdings luchó por la casa. La compañía no hizo público su reclamo hasta que Evans se convirtió en objeto de una investigación criminal por sus tratos con dos víctimas ancianas en el condado de Ventura.

En agosto de 2020, Evans se declaró culpable de dos delitos graves de intento de hurto mayor de bienes inmuebles. Recibió una sentencia de cárcel suspendida, retiró sus demandas contra ambas víctimas y pagó una restitución.

Se le prohibió realizar “cualquier transacción que implique la compra o venta de bienes raíces” durante su libertad condicional. Finalmente, de acuerdo con la ley de California, su condena fue anulada.

Cuando Evans fue condenado, HomeVestors debería haber rescindido su acuerdo de franquicia con Patriot Holdings, según los términos del acuerdo de franquicia. Patriot Holdings es una de las franquicias de mayor producción de HomeVestors.

En cambio, HomeVestors exigió que Cory Evans fuera destituido como propietario de la franquicia que dirigía con sus hermanos Cody, Chris y Casey Evans y su socio Scott Mansfield, dijo un portavoz.

Sin embargo, los registros internos de HomeVestors muestran que Cory Evans figura junto a sus hermanos en un premio por “volumen de ventas total” de 2021. El portavoz de HomeVestors dijo que Cory Evans fue incluido por error en el premio.

Patriot Holdings ya no utiliza al abogado que inició la demanda contra la familia Casanova, según un portavoz de HomeVestors. El abogado ha representado a otras franquicias y ha asistido a convenciones de empresa.

"No tenemos conocimiento de ninguna queja desde la eliminación de Cory Evans de la franquicia", dijo el portavoz.

Ni Cory Evans ni sus hermanos respondieron a las solicitudes de entrevista.

Después de que terminó la pelea por la casa de Corrine Casanova, David la vendió por 510.000 dólares, 235.000 dólares más de lo que Evans había intentado pagar por ella. David dijo que no hizo ninguna de las reparaciones que Evans había insistido, bajo juramento, que eran necesarias.

Ahora es el turno de David de negarse a retirarse: está utilizando las ganancias de la venta para continuar su demanda por abuso de personas mayores contra Patriot Holdings. La fecha del juicio está fijada para junio.

“Aun así, hoy en día, básicamente, no sienten que hayan hecho nada malo”, dijo. “No sienten empatía por lo que le hicieron pasar a mi madre o a su familia durante los últimos seis años.

“Ellos prosperan con esto y te presionan, te presionan, te presionan. Y hasta donde yo sé, somos los únicos que no estamos cediendo”.

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